11. Oktober 2016

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe“

In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe (A13SHL) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.

Hintergrund für die unveränderte Einschätzung ist die äußerst attraktive Rendite der besicherten Anleihe bei weiterhin positivem Ausblick trotz der erwarteten Abweichungen zur Ergebnisplanung, die dem Emittentenrating zu Grunde liegt.

Die SeniVita Social Estate AG ist ein Joint Venture der SeniVita Sozial gGmbH und der Ed. Züblin AG. Das Unternehmen ist für die Projektierung, den Bau und die Vermietung sowie für das Franchiseprogramm im Rahmen des von SeniVita entwickelten Konzeptes AltenPflege 5.0 verantwortlich. Mit dem Modell der AltenPflege 5.0 begegnet das Unternehmen dem Bedarf der Gesellschaft: Seniorengerechtes Wohnen, Pflege in den eigenen vier Wänden und die Tagespflege werden unter einem Dach vereint. So haben Senioren die Möglichkeit, so lange wie möglich eigenständig zu leben und Pflege nach Bedarf hinzuzubuchen.

Wachstumsmarkt seniorengerechter Pflegewohnanlagen profitiert von demografischer Entwicklung

Die Anzahl der Pflegebedürftigen betrug Ende 2015 laut Bundesministerium für Gesundheit etwa 2,665 Mio. Menschen. Bis 2030 ist laut Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung mit einem Anstieg auf etwa 3,495 Mio. Pflegebedürftige zu rechnen. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes werden weniger als zwei Drittel der Betroffenen vollstationär gepflegt. Aufgrund der nachhaltig rückläufigen durchschnittlichen Haushaltsgröße und zunehmender Frauenerwerbstätigkeit ist von einer erschwerten Pflege innerhalb der Familie auszugehen. Der Bedarf an Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren nimmt daher sowohl durch die demografische Entwicklung als auch die erwartete Verschiebung zu professionellen Pflegeanbietern zu. Hier setzt die SeniVita Social Estate AG an – sie soll verstärkt entsprechende Betreuungsplätze und -einrichtungen nach dem Konzept der AltenPflege 5.0 bauen.

Jahr 2015 schließt plangemäß mit Anlaufverlusten ab, erstes Halbjahr 2016 mit deutlichen Ergebnisverbesserungen

Aufgrund des Beginns der Geschäftstätigkeit wurden im Jahr 2015 noch keine Immobilienverkäufe getätigt. Das Geschäftsjahr 2015 wurde mit einem Verlust von 4,7 Mio. Euro abgeschlossen. Hierin sind auch Einmalkosten u.a. für die Emission der Wandelanleihe, die im Wertpapierprospekt mit 2,5 Mio. Euro angegeben werden, enthalten. Im ersten Halbjahr 2016 konnten bereits erste Umsätze in Höhe von 1,8 Mio. Euro realisiert werden. Das Ergebnis wurde von -2,8 Mio. Euro im ersten Halbjahr 2015 auf -1,4 Mio. Euro verbessert.

Aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung und der geplanten Fertigstellungen und Verkäufe weiterhin positiver Ausblick

Derzeit befinden sich die Objekte in Hummeltal und Maisach im Vertrieb. Ab Oktober 2016 werden zusätzlich die Verkäufe für die Pflegeeinrichtungen in Emmering und Gernlinden gestartet. Hierzu wurde auch eine Vertriebskooperation mit der Planethome Group eingegangen. Darüber hinaus wurden Grundstücke in Bayreuth und Weidenberg gesichert, die – neben den verzögerten Projekten in Bad Wiessee und Ebelsbach – für das weitere Wachstum des Unternehmens sorgen. Mittelfristig geht die Planung des Unternehmens weiterhin von der Umsetzung von 5 bis 10 Objekten pro Jahr aus. Aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung und der geplanten Fertigstellungen und Verkäufe ist daher nach den realisierten Anlaufverlusten weiterhin mit einem deutlichen Umsatz- und Ergebniswachstum zu rechnen.

6,50%-SeniVita Social Estate AG-Wandelanleihe mit Sicherungskonzept

Die Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG ist mit einem Zinskupon von 6,50% p.a. ausgestattet. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 50 Mio. Euro, aktuell sind hiervon 44,6 Mio. Euro platziert (Stand 30.06.2016). Die Anleihe hat eine fünfjährige Laufzeit bis zum 12.05.2020. Im Ausübungszeitraum von Oktober 2018 bis Januar 2020 haben die Anleihegläubiger die Möglichkeit, die Anleihen in Aktien des Emittenten zu wandeln (Wandelpreis 10,00 Euro je Aktie) oder sich die Anleihe zu 100% des Nennbetrags zurückzahlen zu lassen. Sofern die Aktien der Emittentin bis zum Ablauf des Ausübungszeitraums nicht börsennotiert sind, beträgt der Rückzahlungsbetrag 103% des Nennbetrags.

Die Wandelschuldverschreibungen sind durch Grundpfandrechte und Sicherungsabtretungen von Forderungen aus Mietverträgen und der Veräußerung der Projekte besichert. Wenngleich aus dem Emissionserlös zunächst die Emissionskosten, gewisse Erwerbsnebenkosten bei Immobilienerwerb sowie Projekt-Anlaufkosten bis zur hinreichenden Konkretisierung des Projekts zu decken sind, verbleibt eine weitgehende Besicherung der Anleihegläubiger über Grundschulden und Forderungen bzw. liquide Mittel aus Immobilienverkäufen.

Fazit: Attraktive Bewertung

Die SeniVita Social Estate AG ist mit ihrem Fokus auf Pflegewohnungen in einem Wachstumsmarkt aktiv. Positiv sind die Kooperation mit der Ed. Züblin AG als Bauunternehmen sowie die bereits durchgeführten und weiter geplanten Änderungen in der Führungsstruktur zu werten. Wenngleich sich Abweichungen zur ursprünglichen Projekt- und Ergebnisplanung zeigen, bleiben die Wachstumsaussichten der SeniVita Social Estate AG intakt. In Verbindung mit einer Rendite von 17,65% p.a. (auf Kursbasis 72,00% am 10.10.2016) und der umfangreichen Besicherung bewerten wir die 6,50%-Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG (A13SHL) als weiterhin attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen).

KFM-Barometer als pdf zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das KFM-Auswahlverfahren und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.

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