23. Juli 2015

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „IPSAK-Anleihe“

In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der IPSAK-Anleihe (A1RFBP) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „attraktiv“ einzustufen.

Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK) wurde im Jahr 2009 gegründet. Im Zentrum der Geschäftstätigkeit steht die Wiederbelebung des gesamten Salamander-Areals mit einer vielfältigen Nutzung aus Wohnen und Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe (derzeitige Gesamt-Grundstücksfläche von ca. 41.000 m² und Gesamt-Bruttogeschossfläche von ca. 79.000 m²). Dabei werden sowohl die bestehenden Gebäude des Areals saniert und renoviert als auch neue Wohn- und Gewerbegebäude auf den unbebauten Flächen der Liegenschaft projektiert, vermietet und verkauft.

Als Hauptmieter für das Salamander-Areal wurde das Grundbuchzentralarchiv für das Land Baden-Württemberg gewonnen (Fläche von ca. 19.000 m²).

Zum Ende des Geschäftsjahres 2012 und im Laufe des Geschäftsjahres 2013 hat IPSAK wie geplant mehrere Tochterunternehmen gegründet, mit denen weitere Immobilienentwicklungen neben dem Salamander-Areal umgesetzt werden. Hierzu gehören unter anderem die IPSAK-Energie GmbH für die Energieversorgung des Salamander-Areals mit einem eigenen Blockheizkraftwerk und die Immobilien-Projekt Zanger Berg Heidenheim GmbH mit einem Wohnimmobilien-Portfolio aus insgesamt 576 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten in Heidenheim.

Erfolgreiche Entwicklung der Immobilienprojekte

Im Jahr 2014 konnte auf bereinigter Basis eine Nettokaltmiete von über 3,0 Mio. Euro p.a. erzielt werden. Es wurden weitere Gewerbemietverträge mit namhaften Unternehmen wie der mhplus Krankenkasse und zuletzt für das regionale Hauptquartier der Alcatel-Lucent Enterprise für die Region D-A-CH abgeschlossen. Darüber hinaus erzielte die IPSAK zusätzliche Erlöse von 4,6 Mio. Euro aus dem Verkauf von 16 Eigentumswohnungen.

Das Grundbuchzentralarchiv des Landes Baden-Württemberg als Hauptmieter des Areals hat zum Jahresende 2014 bereits 26 Archive sowie die gesamten Büroflächen übernommen. Bis Ende 2017 sollen die verbleibenden 44 der insgesamt geplanten 70 Archive übernommen werden, so dass im weiteren Verlauf mit einer Zunahme der Mieterlöse zu rechnen ist.

Von den insgesamt 64 Eigentumswohnungen in den Stadtvillen auf dem Salamander-Areal sind nach Unternehmensangaben bereits 16 Wohnungen fertiggestellt und verkauft. Von den verbleibenden 48 Eigentumswohnungen, die sich aktuell im Bau befinden, seien bis zum Ende des 1. Quartals 2015 bereits fast alle (47) Wohnungs-Verkäufe notariell beurkundet. Nach Abschluss der im 2. Quartal 2014 begonnenen Bauphase sind Verkaufserlöse von etwa 14 Mio. Euro zu erwarten.

Als letzte Revitalisierungsphase des Salamander-Areals sind der Neubau von 121 Wohnungen und 5 weiteren Gewerbeflächen, ca. 200 Tiefgaragenplätzen und eines REWE-Lebensmittelmarktes im Südwesten des Areals geplant. Der Bau- und Vermarktungsbeginn ist für Spätsommer 2015 geplant. Für die IPSAK ergibt sich aus den Verkäufen in der letzten Revitalisierungsphase weiteres signifikantes Umsatz- und Ergebnispotenzial.

Beim Immobilien-Projekt Zanger Berg konnte nach Unternehmensangaben per 31.03.2015 die Vollvermietung erreicht werden. Somit ist allein durch den gesteigerten Vermietungsstand von einer deutlichen Wertsteigerung des Immobilienprojektes auszugehen. Weitere attraktive Projekte befinden sich u.a. in Kassel und Ludwigsburg in der Entwicklung.

IPSAK-Anleihe mit Laufzeit bis 2019

Die im Dezember 2012 emittierte Mittelstandsanleihe der IPSAK hat einen Zinskupon von 6,75% und eine Laufzeit bis zum 06.12.2019. Im Rahmen der Anleiheemission wurden insgesamt 30 Mio. Euro eingesammelt. Die Mittel der Anleihe dienen insbesondere für Investitionen in neue Immobilienprojekte ausschließlich außerhalb des Salamander-Areals. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen.

Fazit: Attraktive Bewertung

Die IPSAK hat sich auf komplexe Immobilienentwicklungen wie die Revitalisierung ehemaliger Industriekomplexe und denkmalgeschützter Areale spezialisiert. Mit der Entwicklung des Salamander-Areals Kornwestheim hat die IPSAK ihre Kompetenz in der erfolgreichen Immobilienentwicklung gezeigt. Daneben wurden bereits weitere aussichtsreiche Immobilienprojekte begonnen, die ein hohes Wertsteigerungspotenzial erwarten lassen.

Aufgrund der erfolgreichen Entwicklung sowohl des Salamander-Areals als auch der übrigen Immobilien-Projekte, des weiteren erwarteten Wachstums und der attraktiven Rendite von 5,16% (auf Kursbasis 106,00% am 22.07.2015) bewerten wir die 6,75%-IPSAK-Anleihe als „attraktiv“.

KFM-Barometer als PDF-Datei zum Download

 

 

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