19. April 2016

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „3,50%-publity-Wandelanleihe“ (UPDATE)

In ihrem aktuellen KFM-Barometer zur 3,50%-Wandelanleihe der publity AG (WKN A169GM) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Wandelanleihe weiterhin als „attraktiv“ (4 von 5 Sternen) einzuschätzen.

Mit der kürzlich vereinbarten Bankenfinanzierung für das weitere Wachstum der Assets under Management und die im Vergleich zum Vorjahr – wie von uns erwartet – deutlich erhöhten Ergebnisprognose untermauert das Unternehmen die von uns im KFM-Barometer vom 03.02.2016 abgegebene positive Einschätzung.

Die publity AG ist seit über 15 Jahren als Finanzinvestor am Markt für Gewerbeimmobilien tätig. Investitionsfokus sind renditestarke Gewerbeobjekte in deutschen Ballungszentren. Neben dem Hauptsitz in Leipzig bestehen weitere Niederlassungen in Frankfurt a. M., München, Luxemburg und London. publity hat sich im Markt als Initiator regulierungskonformer Fonds (publity Performance Fonds) etabliert. Hierdurch stehen dem Unternehmen fremde Investitionsmittel zur Verfügung, die durch publity als Asset Manager verwaltet werden.

Für den Ankauf von Immobilien greift das Unternehmen auf standardisierte Ankaufprozesse mit langjährigen Geschäftspartnern wie CMS Hasche Sigle und hervorragende Kontakte zu Banken zurück. Im Asset Management weist die publity AG einen hervorragenden Track Record in der wertsteigernden Bewirtschaftung des angekauften Immobilienbestandes auf. Aufgrund des Track Records, aber auch der aktuell abzusehenden Marktchancen im Bereich der bankenfinanzierten Immobilien in Sondersituationen ist es der publity AG gelungen, US-amerikanische institutionelle Investoren für Immobilieninvestments bis in Milliardenhöhe zu gewinnen. Im Rahmen von gemeinsamen Joint-Ventures, für die die publity AG auch als Co-Investor fungiert (Anteil 1% bis 3% vom Investitionsvolumen), leistet das Unternehmen das Asset Management mit entsprechenden laufenden Erträgen.

Gewinnsprung in 2015, nahezu weitere Ergebnisverdopplung für das Jahr 2016 erwartet

publity hat im Geschäftsjahr 2015 einen Gewinnsprung erzielt. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern wurde von 4,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 20,7 Mio. Euro im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 mehr als vervierfacht. Das Ergebnis nach Steuern wurde ebenfalls von 2,8 Mio. Euro in 2014 auf 13,0 Mio. Euro in 2015 mehr als vervierfacht. Wie von uns im KFM-Barometer vom 03.02.2016 erwartet, gibt das Management der publity AG mit Pressemitteilung vom 19. April 2016 bekannt, eine Verdoppelung des Nettoergebnisses auf 25 Mio. Euro in 2016 zu erwarten.

Weiteres Wachstum der Assets under Management durch Bankenfinanzierung sichergestellt

Mit Pressemitteilung vom 05.04.2016 gab publity bekannt, die Finanzierung für 15 Büroimmobilien mit deutschen Pfandbriefbanken abgeschlossen zu haben und keine Inanspruchnahme des Kapitalmarkts in den kommenden 12 Monaten zu planen, um die eigenen Wachstumsziele zu erreichen. Mit diesem Schritt hat das Unternehmen den Finanzierungsrahmen auf Ebene der Joint-Ventures zu sehr attraktiven Konditionen (durchschnittlicher Finanzierungszinssatz von unter 1,5% p.a. bei einer Laufzeit von 5 Jahren) erhöht. Auf Ebene der publity AG führt die Bankenfinanzierung zu den geplanten steigenden Erlösen aus Asset Management ohne steigende Zinsaufwendungen aus einer Nachplatzierung der Wandelanleihe und mit zusätzlichem Wertsteigerungspotenzial bei den Co-Investments, da diese Investments durch die vereinbarte Fremdfinanzierung gehebelt sind.

3,50%-publity-Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2020

Die im November 2015 emittierte Wandelanleihe der publity AG ist mit einem Zinskupon von 3,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 17.11.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 13.11.2020. Im Rahmen der Anleiheemission wurden insgesamt 30 Mio. Euro eingesammelt. Die publity AG plant, die Erlöse aus der Wandelschuldverschreibung für Co-Investments im Rahmen ihrer Joint Ventures zu verwenden. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin ist in den Anleihebedingungen nicht vorgesehen.

In der Zeit vom 01.10.2016 bis 14.11.2020 besteht für die Anleihegläubiger die Möglichkeit, ihre Anleihen in Aktien der publity AG zu wandeln. Bei Kapitalmaßnahmen wie zum Beispiel Kapitalerhöhungen oder Dividendenzahlungen erhalten die Wandelanleihe-Investoren eine Reduzierung des Wandlungspreises. Seit Emission der Wandelanleihe im November 2015 hat sich der Wandlungspreis von ursprünglich 47 Euro je Aktie auf 44,68 Euro je Aktie reduziert (Stand 19.04.2016).

Fazit: Attraktive Bewertung

Die publity AG weist weiterhin hervorragende Wachstumsaussichten auf, die nun auch vom Management sowohl durch die Einwerbung einer Bankenfinanzierung in den Joint-Venture-Gesellschaften als auch die veröffentlichte Ergebniserwartung für das Jahr 2016 bestätigt wurden. Aufgrund der geplanten Ergebnisentwicklung ist auch von deutlich steigenden Dividenden auszugehen, die in den nächsten Jahren zu einer sukzessiven Reduzierung des Wandlungspreises führen werden. Die Wandlungsprämie beträgt derzeit etwa 27% (Aktienkurs von 35,09 Euro vom 18.04.2016). Durch einen steigenden Aktienkurs bzw. einen rückläufigen Wandlungspreis aufgrund laufender Dividendenzahlungen erscheint ein zusätzlicher Ertrag aus der Wandlung der Anleihe während der Laufzeit bis 2020 wahrscheinlich.

Aufgrund der hervorragenden Wachstumsaussichten der publity AG, der im mittelständischen Immobiliensektor leicht unterdurchschnittlichen Rendite von 3,75% p.a. (Kurs von 99,00% am 18.04.2016) und des Kurspotenzials aus dem Wandlungsrecht wird die 3,50%-publity-Wandelanleihe weiterhin als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

KFM-Barometer als pdf zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2015 als Finalist für das KFM-Auswahlverfahren und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.

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