Mittelstandsnachrichten

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „5,50%-Euroboden-Anleihe 19/24“ (Update)

In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Anleihe der Euroboden GmbH (WKN A2YNXQ) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe weiterhin als „attraktiv (4 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Euroboden GmbH wurde im Jahr 1999 gegründet und ist als Projektentwickler und Bauträger im Bereich hochwertiger Wohnimmobilien - insbesondere in München und Berlin - tätig1. Selektiv werden auch Gewerbe- insb. Büroprojekte umgesetzt1.Die Projekte werden mit namhaften Architekten durchgeführt und wurden bereits mehrfach ausgezeichnet1.Die Immobilienprojektentwicklungen werden jeweils mit einer Objektgesellschaft umgesetzt3. Alle Objektgesellschaften sind zu 100% im Eigentum der Euroboden GmbH, die als Holding fungiert3. Neben architektonisch hochwertigen Lösungen realisiert das Unternehmen hohe Wertsteigerungspotenziale durch zusätzlich geschaffenen Wohnraum1.Seit Gründung hat das Unternehmen rund 30.000 qm mit einem Volumen von 200 Mio. Euro verkauft1. Durch die Anleihemittel kann das Unternehmen nach unserer Meinung schnell und flexibel auf Chancen im Markt reagieren und hierdurch einen Wettbewerbsvorteil nutzen.

Weiterer Anstieg des Eigenkapitals, weiterhin erhebliche stille Reserven auch bei Bilanzierung nach IFRS

Euroboden veröffentlicht seit dem Geschäftsjahr 2016/2017 regelmäßig IAS/IFRS-Abschlüsse und wächst im Durchschnitt kontinuierlich4. Im letzten testierten IFRS-Konzern-Jahresabschluss zum 30.09.2019 hat sich das bilanzielle Konzern-Eigenkapital von 20,8 Mio. Euro um 22,6 Mio. Euro auf 43,4 Mio. Euro erhöht2. Zum Halbjahresstichtag 31.03.2020 erhöhte sich das bilanzielle Konzern-Eigenkapital auf 45,6 Mio. Euro3. Im Wesentlichen beruht die deutliche Erhöhung des Eigenkapitals aus dem Verkauf eines Projektes, bei dem erhebliche stille Reserven aufgedeckt wurden und einem deutlich erhöhten Konzern-Jahresüberschuss zum 30.09.2019 auf 24,6 Mio. Euro2. Nach unserer Einschätzung betreibt das Unternehmen zur Stärkung der Eigenkapitalbasis eine zurückhaltende Ausschüttungspolitik bzw. Gewinnthesaurierung. Unter Berücksichtigung der stetig steigenden Konzernbilanzsumme entwickelte sich die IFRS-Konzern-Eigenkapitalquote von 12,1% zum 30.09.2018 auf 19,4% zum 30.09.2019 und auf 17,9% zum untestierten Halbjahresabschluss zum 31.03.20204. Nach dem letzten vor kurzem erfolgten Verkauf eines größeren Immobilienprojektes in Berlin-Tiergarten rechnet Euroboden für den IFRS-Konzern-Jahresabschluss zum 30.09.2020 bei ca. 65 Mio. Euro Gesamtumsatz mit einem erneut hohen Betriebsergebnis (EBIT) von über 20 Mio. Euro und einem Anstieg des Eigenkapitals auf 50 Mio. Euro bzw. einer Eigenkapitalquote von rund 20%6.

Gesicherte Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von nahezu 800 Mio. Euro

Euroboden verfügt zum Bilanzstichtag 30.09.2019 über eine Projektpipeline, die nach Bauausführung zu Verkaufspreisen von nahezu 800 Mio. Euro in den nächsten Jahren führen soll4. Die Wertsteigerung bei den Immobilienprojekten wird unser Einschätzung nach durch die Schaffung von Baurechten im Hinblick auf die jeweilige Verkaufsstrategie realisiert.

Die Anfang 2020 aufgetretene Covid-19-Pandemie hat nach Einschätzung von Euroboden keine nachhaltigen Auswirkungen auf ihr Geschäftsmodell, da sie zu 75% im Bereich der risikoloseren und konjunkturunabhängigeren Wohnungsbauprojekte und nur zu 25% in ausgesuchten Bürobauprojekte, jeweils nur an Top-Standorten investiert ist5. Diese Einschätzung von Euroboden erscheint angesichts der vor kurzem veröffentlichten Pressemitteilung6 zu den erwarteten Finanzkennziffern des IFRS-Konzern-Jahresabschlusses zum 30.09.2020 unserer Auffassung nach plausibel und bestätigt unserer Auffassung nach die weiterhin erfolgreiche Umsetzung des Geschäftsmodells trotz des „Corona“-Virus. Zur weiteren Finanzierung des Wachstums und Absicherung der Umsetzung der Projektpipeline begibt die Euroboden GmbH aktuell eine weitere Anleihe3.

5,50%-Euroboden GmbH-Anleihe mit Laufzeit bis 2024 und umfassender Transparenz-Klausel

Die im September 2019 emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinszahlung halbjährlich am 01.04. und 01.10.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 01.10.20243. Das Emissionsvolumen beträgt 40 Mio. Euro3. Vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten der Emittentin sind in den Anleihebedingungen ab 01.10.2020 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 101% des Nennwertes vorgesehen3. Der Emissionserlös dient zur Finanzierung bestehender und weiterer Immobilien-Projekte sowie zur Rückführung bestehender Darlehen im Rahmen des working capital Managements3. Euroboden verpflichtet sich freiwillig zu umfassender Transparenz3. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon für die nachfolgende Zinsperiode um 0,5%-Punkte3. Darüber hinaus gilt eine Ausschüttungsbeschränkung3.

Fazit: Attraktive Bewertung

Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die Euroboden GmbH hat einen erfolgreichen Track Record aufgebaut sowie preisgekrönte Referenzen im Münchner Immobilienmarkt geschaffen und hiermit überdurchschnittliche fundamentale Wertsteigerungen in den Projekten erzielen können. Mit einem Immobilienprojektvolumen in Höhe von über 800 Mio. Euro Verkaufsvolumen ist Euroboden in der Nische hochwertiger Wohnimmobilien und selektiv auch bei Gewerbe- bzw. Büroimmobilien für die kommenden Jahre unverändert gut positioniert. In Verbindung mit einer Rendite von 5,52% p.a. (auf Kursbasis von 100,20% am 14.10.2020 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 01.10.2024) bewerten wir die 5,50%-Anleihe 19/24 der Euroboden GmbH (WKN A2YNXQ) weiterhin als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen).

KFM-Barometer als pdf zum Download

 

 

Über dieses KFM-Barometer

Analysten: Christian Wagner, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 15.10.2020, 10:05 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 13.09.2019 der Euroboden GmbH. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Dieses KFM-Barometer ist eine Aktualisierung des KFM-Barometers vom 19.09.2019, in dem die Anleihe ebenfalls mit 4 von 5 möglichen Sternen eingeschätzt wurde. Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1www.euroboden.de, 2Geschäftsbericht 2019, 3Wertpapierprospekt vom 13.09.2019, 4vergl. Historie der veröffentlichten Finanzzahlen im Bundesanzeiger, 5IFRS Halbjahresbericht zum 31.03.2020, 6Pressemitteilung vom 15.10.2020

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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