Mittelstandsnachrichten

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die „5,50%-Eyemaxx Real Estate AG-Anleihe 20/25“

In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 5,50%-Anleihe der Eyemaxx Real Estate AG mit Laufzeit bis 2025 (WKN A289PZ) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) einzustufen.

Die Eyemaxx Real Estate AG, als Muttergesellschaft der Eyemaxx Real Estate Group, ist mittlerweile seit beinahe 24 Jahren erfolgreich als Immobilienentwickler in ihren Kernmärkten Deutschland und Österreich tätig3. Dabei stützt sich das Geschäftsmodell der Eyemaxx Real Estate AG auf zwei Säulen1. Auf die Entwicklung von Immobilienprojekten, speziell Gewerbe- und Wohnimmobilien, seit 2017 auch in dem bislang wachstumsstarken Bereich Mikroapartments sowie der Stadtquartiers-Entwicklung1. Hier unterscheidet das Unternehmen zwischen dem „Bau für den Verkauf“ und dem „Bau für den eigenen Bestand“ 1. Daher besteht die zweite Säule der Geschäftstätigkeit aus der Bestandshaltung von ausgewählten vermieteten Immobilien1. Damit verfügt die Eyemaxx Real Estate AG über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio, sowohl nach Sektoren als auch nach Regionen1. Durch den Ausbau und die sukzessive Umsetzung einer bislang weiter wachsenden Projektpipeline, welche derzeit bei einem vertraglich fixierten Volumen i.H.v. 902 Mio. Euro liegt1, sollte das Unternehmen nach unserer Einschätzung einen weitestgehend stetigen, wie nachhaltigen Cashflow durch Mieteinnahmen generieren können. Daher könnte das mittelfristige Ziel, Bestandsimmobilien im Wert von 200 Mio. Euro zu halten, bereits 2023 erreicht werden1.

Wachstums-Story trotz kurzer Bremsung intakt

Das Umsatzwachstum konnte auch im Geschäftsjahr 2018/2019 im Vergleich zum Vorjahr mit einer Steigerung um 3,09 Mio. Euro bestätigt werden1. So erzielte das Unternehmen in dieser Periode Umsatzerlöse in Höhe von 8,55 Mio. Euro im Vergleich zu 5,46 Mio. Euro im Vorjahr1. Mieteinnahmen (2,65 Mio. Euro) und Erlöse, die der Säule Projektentwicklung zuzuschreiben sind (1,37 Mio. Euro), machen kumuliert 4,02 Mio. Euro aus und haben somit einen Umsatzanteil von 47%1. Die andere Hälfte setzt sich aus Beratungsleistungen und im Wesentlichen aus dem Verkauf von Nutzungsrechten zusammen1. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) kann in der Periode aufgrund eines Einmaleffektes bei der Wertberichtigung der zum Verkauf geplanten Logistikzentren in Serbien in Höhe von -14,15 Mio. Euro nicht das Niveau des Vorjahres halten1. Der geplante Verkauf soll die Fokussierung auf die Kernmärkte Deutschland und Österreich weiter unterstützen1. Somit blieb das EBIT in Höhe von 9,70 Mio. Euro positiv, allerdings unter dem Vorjahresniveau mit 14,44 Mio. Euro1. Maßgeblich schlägt hier das positive Beteiligungsergebnis mit 25,49 Mio. Euro zu Buche1. Dies ist dem typischen Branchencharakter mit vielen Projektgesellschaften sowie der Konzernstruktur zu zuschreiben. Folglich blieb auch das Ergebnis vor Steuern mit 4,72 Mio. Euro hinter dem Vorjahresergebnis von 9,56 Mio. Euro zurück1. Unserer Einschätzung nach liegt bei der Eyemaxx Real Estate AG zudem ein besonderes Augenmerk auf der Nettofinanzverschuldung. Diese lag im Berichtszeitraum bei 173,17 Mio. Euro und hat sich überwiegend aufgrund der Begebung der Anleihe 2019/2024 in Bezug zum Vorjahr um 37,79 Mio. Euro erhöht1. Das entspricht einer Netto-Verschuldungsquote in Höhe des 2,66-fachen Eigenkapitals und sollte den Richtwert von 3,00x nachhaltig nicht überschreiten1.

Akquisition neuer Projekte erfolgreich

Die Entwicklung der Projekt-Pipeline stützt unserer Ansicht nach den Kurs des Managements und die weitere Entwicklung der gesamten Gruppe auch weiterhin. Durch die gesteigerte Projekt-Pipeline mit einem derzeitigen Schwerpunkt auf Wohnimmobilien, wobei künftige Projekte auch in den Bereichen Büro- und Hotelimmobilien sowie Serviced-Apartments (ein für verschiedene Zeiträume buchbares, voll ausgestattetes und sofort bewohnbares Apartment) in Deutschland akquiriert werden sollen, möchte sich das Unternehmen für die zukünftige Entwicklung im Immobilienmarkt positionieren1. Wir gehen davon aus, dass speziell in den Bereichen Hotel, hier hauptsächlich die Klassen zwei-Sterne „Standard“ und drei-Sterne „Komfort“, sowie im Bereich Serviced-Apartments zeichnet sich bereits eine hohe Nachfrage für die nächsten Jahre ab. Nach unserer Einschätzung können die Erträge aus der Säule Projektentwicklung hierdurch nachhaltig mit guten Verkaufserlösen weiter ausgebaut werden.

Weitere Diversifizierung des Bestandsportfolios

Unserer Ansicht nach bietet die gut gefüllte Projekt-Pipeline zudem eine gute Grundlage für die Erweiterung des Bestandsportfolios entsprechend der „Develop & Hold“-Strategie 1. Dies soll in Zukunft nicht nur durch den Kauf von Bestandsimmobilien erreicht werden1. Vielmehr möchte das Management aus dem Projektgeschäft vor allem renditestarke Objekte langfristig im Bestand halten, um eine Steigerung der Mieterträge entsprechend der verfolgten Strategie zu erreichen1. Dies soll mit einem Fokus auf Mieteinnahmen durch Gewerbeimmobilien vorangetrieben werden, wie z.B. das Atrium in Bamberg, welches nach Fertigstellung, voraussichtlich in Q4/2021, eine vermietbare Fläche von 17.537 m² bieten soll1. Durch diesen Schritt sollte das Unternehmen unseres Erachtens nach neben den attraktiven Portfoliorenditen, einer langfristigen und planbaren Einnahmequelle auch eine gesunde und breite Diversifikation weiter optimieren können und wäre somit früh auf eine evtl. Änderung bei der Nachfrage für Immobilienprojekte positioniert.

5,50%-Eyemaxx Real Estate AG-Anleihe mit Laufzeit bis 2025

Die besicherte Unternehmensanleihe der Eyemaxx Real Estate AG mit einem Gesamtvolumen in Höhe von bis zu 30 Mio. Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren (Laufzeit 23.07.2020 bis zum 22.07.2025) ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin vierteljährlich am 22.01., 22.04., 22.07. und 22.10.) ausgestattet2. Die Emittentin beabsichtigt, den Emissionserlös zur Refinanzierung demnächst fällig werdender Kapitalmarktverbindlichkeiten zu verwenden2. In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin zum 21.01.2024 zu 102,50%, zum 21.07.2024 zu 101,25% und zum 21.01.2025 zu 100,75% des Nennwerts vorgesehen2. Eyemaxx verpflichtet sich, während der Laufzeit der Anleihe keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, die 40% des IFRS-Jahresüberschusses überschreiten2. Gewinnausschüttungen dürfen nur dann vorgenommen werden, wenn das Konzerneigenkapital gemäß IFRS den Wert von 30 Mio. Euro nicht unterschreitet2. Darüber hinaus verpflichtet sich die Emittentin zur Einhaltung einer Mindest-Eigenkapitalquote von 15%2. Die Anleihe wird besichert durch Grundpfandrechte in Höhe von 30 Mio. Euro2. Diese bestehen zu 20 Mio. Euro aus erstrangigen und zu 10 Mio. Euro aus zweitrangigen Ansprüchen2. Zudem besteht während der Laufzeit der Anleihe die Verpflichtung, Mieteinnahmen aus Objekten, bei denen eine erstrangige Besicherung besteht, für die Begleichung der Anleihezinsen bei dem Treuhänder zu hinterlegen2.

Fazit: Attraktive Bewertung

Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die Eyemaxx Real Estate AG hat sich als Immobilienprojektentwickler mit einem erfolgreichen Track-Record und einem langjährig erfahrenen Management mit großem Netzwerk innerhalb der Branche etabliert. Durch die zwei Säulen-Strategie wird eine gesunde Diversifikation angestrebt und insbesondere durch die attraktiven Projektrenditen sowie die konstanten Mieterträge kann in Zukunft mit steigenden Erträgen und verbesserten Bonitätskennziffern gerechnet werden. Aufgrund der aktuellen Rendite in Höhe von 5,62% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100% bis zum Ende der Laufzeit am 22.07.2025) in Verbindung mit der zu erwarteten Verbesserung der Bonitätskennziffern für die kommenden Jahre wird die 5,50% Eyemaxx Real Estate Anleihe (WKN A289PZ) als „attraktiv“ (4 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über dieses KFM-Barometer

Analysten: Hans-Jürgen Friedrich, Vorstand und Florian Springer, Wertpapieranalyst im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 15.07.2020, 08.20 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 01.07.2020 der Eyemaxx Real Estate AG. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1Geschäftsbericht 2019, 2 Wertpapierverkaufsprospekt vom 01.07.2020, 3 www.eyemaxx.com

KFM-Barometer als pdf-Datei zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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