Mittelstandsnachrichten

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die „6,00%-Diok RealEstate-Anleihe“ (Update)

In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-Anleihe der Diok RealEstate AG mit Laufzeit bis 2023 (WKN A2NBY2) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe nun als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Diok RealEstate AG mit Sitz in Köln hat sich auf qualitativ hochwertige Büroimmobilien in guten bis sehr guten Mikrolagen an deutschen Sekundärstandorten und ausgewählten mittelgroßen Städten spezialisiert1. In Einzeltransaktionen zwischen 5 und 25 Mio. Euro werden mehrere bereits vermietete Immobilien, mit dem Ziel ein renditestarkes Portfolio in einer Größenordnung von über 1 Milliarde Euro aufzubauen, erworben1. Die in den nächsten drei bis fünf Jahren hierfür bis zu 100 nötigen Transaktionen lohnen sich, da in diesem Preissegment der Wettbewerb laut Unternehmensangaben geringer ist und dadurch die Anfangsrenditen höher sind1. DIOK legt hierbei Wert auf stabile Investments mit geringer Volatilität in Miete und Leerstand, daher verzichtet die Gesellschaft bewusst auf Projektentwicklungen und den Erwerb von strukturellem Leerstand1. Der Erwerb der Immobilien erfolgt Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens1.

Dynamisches Wachstum und hohe Ergebnissteigerung im Jahr 2019

Auf Grund einer aktiven Transaktionspolitik konnte der Portfoliowert im Jahr 2019 mit rund 205,6 Millionen Euro (Vorjahr: 64,0 Mio. Euro) mehr als verdreifacht werden2. Das Konzernergebnis nach IAS/IFRS vor Zinsen und Steuern (EBIT) für das Gesamtjahr 2019 beträgt 40,7 Mio. Euro nach 3,4 Mio. Euro im Vorjahr, was im Wesentlichen auf das Bewertungsergebnis des Immobilienbestandes zurückzuführen ist, der für das Geschäftsjahr 2019 mit 38,2 Mio. Euro angegeben wird (Vorjahr: 3,2 Mio. Euro)2. Das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung vor Personal- und sonstigen Aufwendungen hat sich mit 5,4 Mio. Euro gegenüber der Vorperiode mit 1,3 Mio. Euro mehr als vervierfacht2. Diese Ergebnissteigerung ist im Wesentlichen auf den starken Anstieg des Immobilienbestandes zurückzuführen2. Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit im Geschäftsjahr 2019 beläuft sich nach Zinszahlungen (netto) in Höhe von -6,4 Mio. Euro auf -3,8 Mio. Euro (Vj: -2,0 Mio. Euro), wobei hier unter anderem einmalige Finanzierungsnebenkosten in Höhe von ca. 2,3 Mio. Euro reflektiert sind2.

Portfoliowert zum Geschäftsjahr 2020 auf 206,3 Mio. Euro gestiegen

Auf Grund der erst zum Ende des Geschäftsjahres 2019 zugegangenen Objekte und der damit nicht ganzjährig eingegangenen Mieten konnte das Ergebnis aus Immobilienbewirtschaftung im Jahr 2020 auf 9,6 Mio. Euro weiter gesteigert werden2 3. Diese Ergebnissteigerung ist neben dem starken Anstieg des Immobilienbestandes auch auf die Reduzierung des Leerstandes auf 5,2% zurückzuführen4 5. Der betriebliche Cashflow beläuft sich nach Zinszahlungen (netto) in Höhe von 7,8 Mio. Euro auf -1,5 Mio. Euro, hauptursächlich durch den Einmaleffekt einer geleisteten Anzahlung, die aufgrund eines nicht zu Stande gekommenen Ankaufs ausgebucht wurde3.

Positiv auf den Cashflow sollte sich in Zukunft die verbesserte Finanzierungsstruktur der Diok auswirken; so konnten in den letzten zwölf Monaten Refinanzierungen abgeschlossen werden, die zu einer Zinsersparnis in Höhe von rund 1,3 Mio. Euro pro Jahr führen4. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern belief sich auf 6,8 Mio. Euro, das Konzernergebnis ist mit 1,9 Mio. Euro leicht im negativen Bereich3. Die Gründe für den Rückgang liegen hauptsächlich in den hohen Bewertungsergebnissen aus dem Jahr 2019 in Höhe von 38,2 Mio. Euro2.

Diok verfügt zum 31.12.2020 mit 16 Standorten und einer vermietbaren Fläche von insgesamt etwa 118.000m² über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio mit einem Portfoliowert in Höhe von 206,3 Mio. Euro1,3. Die Eigenkapitalquote des Konzerns nach IFRS betrug zum 31.12.2020 16,7%3.

Die Corona-Krise hat den bisherigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft wenig beeinflusst, so verzeichnete DIOK in ihren Büroflächen bisher keine Corona-bedingten Mietausfälle4. Eine Mieterstruktur, die vornehmlich aus Zukunftsbranchen wie der Digitalisierungs-, Kommunikations-, Automatisierungs- und Pharmatechnik besteht, erweist sich hierbei als vorteilhaft4. Die Werthaltigkeit des Portfolios zeigt sich auch in einem positiven Bewertungsergebnis in Höhe von 0,7 Mio. Euro für das Jahr 20203, während andere Immobiliengesellschaften der Branche, die nach IFRS bilanzieren, unserer Meinung nach zum Teil Abschreibungen auf Grund der Corona-Krise in Kauf nehmen mussten.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug | rating*

Der Nachhaltigkeitsbeitrag der Diok Real Estate AG wird als neutral eingeschätzt7. Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien7. Die Diok Real Estate AG erzielt keine Umsätze mit Dienstleistungen mit positiver Nachhaltigkeitswirkung7. Im Unternehmen existieren keine bzw. nur geringe Ansätze für eine Berücksichtigung von ESG-Aspekten7.

6,00%-Diok RealEstate-Anleihe mit Laufzeit bis 2023

Die im Oktober 2018 emittierte unbesicherte und nicht nachrangige Unternehmensanleihe der Diok RealEstate AG mit einer Laufzeit bis 30.09.2023 ist mit einem Zinskupon in Höhe 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 01.10.) ausgestattet6. Die Anleihe hat eine Stückelung von 1.000 Euro pro Schuldverschreibung6. Im Rahmen der Emission können nach Investitionsbedarf der Emittentin in mehreren Tranchen bis zu 250 Mio. Euro bei europäischen institutionellen Investoren im Rahmen von Private Placements platziert werden6. Bisher wurde durch die Emission von zwei Tranchen ein Gesamtvolumen von 45 Mio. Euro platziert6. In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin ab 01.10.2021 zu 102% und ab 01.10.2022 zu 100% des Nennwerts vorgesehen6. Liegt der Net LTV bei Kündigung über 75%, erhöht sich die Rückführung um 2,00%6. Die Anleihe ist mit einer Ausschüttungsbeschränkung und einer Negativverpflichtung ausgestattet6. Die Emittentin verpflichtet sich zu einem halbjährlichen Reporting und der Einhaltung von definierten Financial Covenants6. Bei Verstößen erhöht sich der Kupon um 0,25%6.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick

Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Das Geschäftsmodell der Diok zeichnet sich durch ein konsequentes Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen aus. Mit dem Fokus auf Sekundärstandorte und Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial besetzt die Diok RealEstate AG eine attraktive Nische im Immobiliensegment. Auch in der Corona-Krise konnte sich das Immobilienportfolio als werthaltig erweisen.  In Verbindung mit der Rendite von 6,87% p.a. (auf Kursbasis 98,01% am 30.03.2021 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis zur Fälligkeit am 30.09.2023) wird die 6,00%-Diok RealEstate-Anleihe (WKN A2NBY2) nun als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über dieses KFM-Barometer

Analysten: Alexander Rütz, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 31.03.2021, 08:00 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Jahresabschlusses 2019, des Jahresabschlusses 2020 und des Termsheets vom 20.08.2018 der Diok RealEstate AG. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Dieses KFM-Barometer ist eine Aktualisierung des KFM-Barometers vom 04.06.2019, in dem die Anleihe mit 4 von 5 möglichen Sternen eingeschätzt wurde. Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1www.diok-realestate.de, 2Geschäftsbericht 2019, 3Geschäftsbericht 2020, 4Pressemitteilung vom 24.03.2021, 5Pressemitteilung vom 25.08.2020, 6Termsheet vom 20.08.2018 7die von imug | rating erstellte qualitative Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um materielle ESG-Aspekte (Environment, Social, Governance), die Auswirkungen auf die finanzielle Performance des Emittenten haben können

KFM-Barometer als PDF-Datei zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des Europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

Rechtliche Hinweise und Offenlegung

Diese Veröffentlichung der KFM Deutsche Mittelstand AG stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots noch einen Rat oder eine persönliche Empfehlung bezüglich des Haltens, des Erwerbs oder der Veräußerung eines Finanzinstruments dar. Vielmehr dient die Veröffentlichung allein der Orientierung und Darstellung von möglichen geschäftlichen Aktivitäten. Die Inhalte dieses KFM-Barometers stellen keine Handlungsempfehlung dar, sondern dienen der werblichen Darstellung. Sie ersetzen weder die individuelle Anlageberatung durch eine Bank noch die Beurteilung der individuellen Verhältnisse durch einen Steuerberater. Die in dieser Ausarbeitung enthaltenen Informationen sind unverbindlich und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Soweit in dieser Ausarbeitung Aussagen über Preise, Zinssätze oder sonstige Indikationen getroffen werden, beziehen sich diese ausschließlich auf den Zeitpunkt der Erstellung der Ausarbeitung und enthalten keine Aussage über die zukünftige Entwicklung, insbesondere nicht hinsichtlich zukünftiger Gewinne oder Verluste. Die KFM Deutsche Mittelstand AG empfiehlt, sich vor Abschluss eines in dieser Ausarbeitung dargestellten Geschäfts kunden- und produktgerecht beraten zu lassen. Wichtiger Hinweis: Wertpapiergeschäfte sind mit Risiken, insbesondere dem Risiko eines Totalverlusts des eingesetzten Kapitals, verbunden. Sie sollten sich deshalb vor jeder Anlageentscheidung eingehend persönlich unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Vermögens- und Anlagesituation beraten lassen und Ihre Anlageentscheidung nicht allein auf diese Veröffentlichung stützen. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS, den die KFM Deutsche Mittelstand AG berät, hält das in dem im Artikel genannte Wertpapier zum Zeitpunkt des Publikmachens des Artikels in seinem Portfolio. Der Europäische Mittelstandsanleihen FONDS, den die KFM Deutsche Mittelstand AG berät, hält das in dem im Artikel genannte Wertpapier zum Zeitpunkt des Publikmachens des Artikels nicht in seinem Portfolio. Es ist Mitarbeitern der KFM Deutsche Mittelstand AG untersagt, Wertpapiere zu halten, die auch im Portfolio eines der von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds enthalten sind. Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist weder in Wertpapieren, die im Portfolio eines der von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds enthalten sind, noch in den von ihr initiierten Fonds selbst investiert. Die KFM Deutsche Mittelstand AG und der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS profitieren von steigenden Anleihekursen. Aufgrund der Bekanntheit und Verbreitung des KFM-Barometers hat die darin zum Ausdruck gebrachte Bewertung möglicherweise einen Einfluss auf den Kurs der analysierten Anleihe. Mit dem KFM-Scoring wird analysiert, ob die Qualität des Finanzinstruments und die Bonität des Emittenten ein Investment im Rahmen des Portfolio-Managements für die initiierten Fonds zulassen. Schließt diese Prüfung für die Fonds positiv ab und veröffentlicht die KFM Deutsche Mittelstand AG ein KFM-Barometer, hat der Emittent durch Abschluss eines Vertrags mit der KFM Deutsche Mittelstand AG die Möglichkeit, ein KFM-Barometer-Siegel entgeltlich zu erwerben und werblich zu nutzen. Ausführliche produktspezifische Informationen zum Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS entnehmen Sie bitte dem aktuellen vollständigen Verkaufsprospekt, den wesentlichen Anlegerinformationen sowie dem Jahres- und ggf. Halbjahresbericht. Diese Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Kauf von Investmentanteilen. Sie sind kostenlos am Sitz der Verwaltungsgesellschaft (FINEXIS S.A., 25A, boulevard Royal L-2449 Luxemburg) sowie bei den Zahl- und Informationsstellen (DZ PRIVATBANK S.A., 4, rue Thomas Edison, L-1445 Strassen, Luxembourg oder bei der Erste Bank der österreichischen Sparkassen AG, Graben 21, A-1010 Wien) und über die Homepage des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS www.dma-fonds.de erhältlich. Ausführliche produktspezifische Informationen zum Europäischen Mittelstandsanleihen FONDS entnehmen Sie bitte dem aktuellen vollständigen Verkaufsprospekt, den wesentlichen Anlegerinformationen sowie dem Jahres- und ggf. Halbjahresbericht. Diese Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Kauf von Investmentanteilen. Sie sind kostenlos am Sitz der Verwaltungsgesellschaft (Monega KAG, Stolkgasse 25-45, 50667 Köln, www.monega.de) sowie bei den Zahl- und Informationsstellen (DZ Bank AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Platz der Republik, 60325 Frankfurt am Main) und über die Homepage des Europäischen Mittelstandsanleihen FONDS www.ema-fonds.de erhältlich. Die Zuverlässigkeit der zur Analyse herangezogenen Informationsquellen wurde nicht überprüft, so dass letztlich Zweifel an der Zuverlässigkeit aller erwähnten Informationsquellen nicht ausgeräumt werden konnten. Für Schäden, die im Zusammenhang mit der Verwendung und/oder der Verbreitung dieser Ausarbeitung entstehen oder entstanden sind, übernehmen die Verwaltungsgesellschaften und die KFM Deutsche Mittelstand AG keine Haftung.

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