Mittelstandsnachrichten

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „6,00%-VERIANOS Real Estate AG-Anleihe“

In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,00%-VERIANOS-Anleihe (WKN A254Y1) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „attraktiv (positiver Ausblick)“ (4,5 von 5 möglichen Sternen) zu bewerten.

Die 2011 gegründete VERIANOS Real Estate AG mit Hauptsitz in Köln und Standorten in Frankfurt/Main, Madrid, Mailand und Valencia ist ein börsennotiertes Immobilien-Investment- und Beratungshaus mit Fokus auf Immobilien im „Small und Mid Cap“ Bereich (2 bis 30 Mio. Euro pro Objekt). Im Wesentlichen initiiert und verwaltet die VERIANOS Immobilienfonds, an denen sie sich mit einem Co-Investment i.d.R. von 20% auch selbst beteiligt. Der Vertrieb der Fonds erfolgt durch die 100%ige Tochtergesellschaft VERIANOS Capital Partners

GmbH als zugelassene BaFin-regulierte „große“ Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Diese verantwortet neben der Verwaltung und Vermietung auch die Objektauswahl und Investmententscheidungen der Fonds. Ziel ist es, als Value-Investor Objekte mit Wertsteigerungspotenzial zu erwerben, diese durch Repositionierung und Transformation mit dem eigenen, interdisziplinären Expertenteam zu optimieren,  um dann die Wertsteigerungen im Rahmen der Veräußerung zu realisieren, so dass sich auch ohne Spekulation auf Marktentwicklungen eine IRR-Rendite von 15% im „Base Szenario“ ergibt. Überwiegend dürfen die Immobilienfonds, die Laufzeiten von 7 bis 12 Jahren haben, die freiwerdenden Mittel wieder reinvestieren. Teilausschüttungen von realisierten Gewinnen während der Fondslaufzeit werden hierbei regelmäßig vorgenommen. VERIANOS erzielt bei diesem Geschäftsmodell neben laufenden Investment-Management-Gebühren auch zusätzlich Gebühren im Zusammenhang mit dem An- und Verkauf sowie der Sanierung von Objekten. Eine besondere Stärke besteht in der Verknüpfung von Analyse-, Strukturierungs- und Umsetzungskompetenz bei komplexen Immobilienprojekten z.B. in Richtung Quartiersaufwertung (z.B. ein Wohngebiet im ehemaligen Fischereiviertel „El Cabanyal“ in Valencia). Daneben ist VERIANOS mit einer ebenfalls eigenen Tochtergesellschaft beratend im Sinne individueller Transaktions- und Restrukturierungsbegleitung insbesondere von Family Offices und sonstigen institutionellen Investoren tätig. VERIANOS agiert demnächst weniger als Arrangeur von Club Deals, da seit der Erlangung der BaFin-Lizenz als „große“ KVG der Fokus vermehrt auf das Management größerer Fonds gerichtet ist, um aufgrund höherer Skaleneffekte gesteigerte Ergebnisbeiträge und verstetigte Cash-Flows zu erwirtschaften. Der Investorenkreis der Fonds soll international weiter ausgebaut werden. Bei der soeben durchgeführten Kapitalerhöhung konnte mit der renommierten Schweizer Privatbank Banca del Ceresio SA (Lugano) ein neuer strategischer Investor (6% Anteil) gewonnen werden. Die Mittel sollen der Finanzierung des Wachstums der Gesellschaft dienen. Die Gesellschaft soll 2020 in die Rechtsform der Europäischen Gesellschaft (SE) umgewandelt werden, um zukünftig eine internationale Führungsstruktur für die gestiegenen operativen Anforderungen als vollregulierter „AIF Manager“ mit einem monistischen Verwaltungsrat zu erhalten.

Unverändert hohe Eigenkapitalquote und gute Bonitätskennziffern

Für das erste Halbjahr 2019 hat die Gesellschaft ein Konzernergebnis von -1,78 Mio. Euro (Vorjahreszeitraum: -1,85 Mio. Euro) nach Berücksichtigung von Kosten zur strategischen Weiterentwicklung erzielt. Die negativen operativen Ergebnisse in den Übergangsjahren 2018 und 2019 waren beeinflusst von einer erhöhten Ressourcenbindung im Kontext der künftigen BaFin-Regulierungsanforderungen aufgrund der Zulassung als „große“ KVG und der damit notwendigen Schaffung entsprechender interner Strukturen und Abläufe. Zudem verzögerte sich das Fundraising aufgrund komplexerer Fondsstrategien gegenüber der ursprünglichen Planung.  Deshalb verringerte sich das Eigenkapital auf 15,3 Mio. Euro (Vorjahreszeitraum: 17,1 Mio. Euro), was einer weiterhin sehr komfortablen Eigenkapitalquote von 53,6% zum 30.06.2019 entspricht. Zu berücksichtigen ist ferner, dass die VERIANOS die Abschlüsse auf der Grundlage des HGB erstellt hat und stille Reserven nicht sichtbar sind. Für 2019 plant die Gesellschaft bereits ein Ergebnis nach Steuern (EAT) von 0,8 bis 1,2 Mio. Euro.

Die Gesellschaft fokussiert sich neben Investitionen in Deutschland verstärkt auf den spanischen Immobilienmarkt, da dieser nach Ansicht der Gesellschaft noch über ausreichendes Preispotential nach zuvor jahrelanger Talfahrt und einer im Vergleich zu Deutschland deutlich heterogeneren Marktentwicklung verfügt. Hier wird das Portfolio von Wohnimmobilien in Valencia weiter ausgebaut sowie Investitionen in wohnwirtschaftliche und Gewerbeimmobilien geprüft. Durch eine Kapitalerhöhung im finalen Closing auf 25 Mio. Euro erfährt der Valencia Fonds eine Aufstockung des Ziel-Veräußerungswertes auf nunmehr ca. 120 Mio. Euro. In Spanien stiegen die jährlichen Immobilienpreise zum dritten Quartal 2019 um über sechs Prozent. Vor allem Objekte in Großstädten wie Madrid, Valencia oder in Tourismusregionen wie den Balearen verzeichneten dabei bis zu zweistellige Preiszuwächse. Der ebenfalls wohnwirtschaftlich geprägte Rheinland Fonds (SMC3) ist nach der Genehmigung durch die BaFin mit einem aktuellen Ziel-Veräußerungswert in Höhe von ca. 70 Mio. Euro derzeit ebenfalls in der Investitionsphase.

Mit der im Oktober 2018 erfolgten BaFin-Zulassung als „große“ KVG nach § 22 KAGB kann die Gesellschaft strukturierte Immobilienprodukte nunmehr grundsätzlich in jeder Größenordnung anbieten. Der „VERIANOS European Real Estate Opportunities Fund (VEREOF)“ mit einem Ziel-Immobilienvolumen von bis zu 200 Mio. Euro befindet sich somit in den Startlöchern und soll im ersten Quartal 2020 mit einem Eigenkapitalvolumen in Höhe von rund 25 Mio. Euro den ersten Abruf starten. Auch mit der Zulassung des eigenen „VERIANOS Real Estate Mezzanine Fund I (VREMF1)“ durch die Luxemburger Finanzaufsicht (CSSF) mit einem Zielvolumen von 100 Mio. Euro und einem ersten erwarteten Closing innerhalb dieses Jahres sind die Voraussetzungen für den Vertrieb dieses „Debt Funds“ geschaffen, bei dem sich die Gesellschaft Synergien in der Transaktionsakquise zu bestehenden Fonds verspricht. Als Ankerinvestor konnte hier bereits ein großer Deutscher Versicherungskonzern gewonnen werden. Nach erfolgter Umsetzung der strategischen Weiterentwicklung plant VERIANOS ab 2020 mit bestehenden und neuen Investmentprodukten ein deutlich höheres Transaktionsvolumen und damit steigende Ergebnisse zu erzielen. Dadurch könnten die bestehenden steuerlichen Verlustvorträge aus dem Reverse IPO mit der Real² Immobilien AG steuermindernd genutzt werden. Zudem stehen bei bestehenden Investitionsvehikeln im Raum Köln/Bonn in den nächsten Monaten Verkäufe an, was ebenfalls zu steigenden Erträgen führen sollte.

6,00%-VERIANOS Real Estate AG-Anleihe

Die aktuell in der Zeichnung befindliche, unbesicherte und nicht nachrangige Anleihe der VERIANOS Real Estate AG mit Laufzeit bis 05.03.2025 verfügt über einen Zinskupon von 6,00% p.a. (Zinstermin jährlich am 05.03.) und ein Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. Euro. Derzeit wird eine erste Tranche in Höhe von bis zu 10 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro im Rahmen eines Private Placements angeboten, als Mittelverwendung ist die Finanzierung von Co-Investments in bestehende und im Fundraising befindliche Fonds geplant, weitere Tranchen sollen entsprechend anstehender Investitionsvorhaben emittiert werden. In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin ab 05.03.2022 zu 101%, ab 05.03.2023 zu 100,50% und ab 05.03.2024 zu 100,25% des Nennwertes vorgesehen. In den Anleihebedingungen sind ebenfalls eine Verpflichtung zur Einhaltung einer Mindest-Eigenkapital-Quote von 20% und eine Ausschüttungsbeschränkung sowie weitere Covenants verankert. Nach Abschluss der Zeichnungsphase ist die Einbeziehung der Anleihe in den Freiverkehr der Börse Frankfurt vorgesehen.

Fazit: Attraktive Bewertung mit positivem Ausblick

Die Emittentin hat mit der Zulassung zur „großen“ Kapitalverwaltungsgesellschaft einen bedeutsamen Schritt für ein nachhaltiges Wachstum erreicht. Mit ihren neuen Fondsprodukten erschließt sich VERIANOS auch internationale Investoren nicht zuletzt aus ihrem exzellenten Netzwerk. Verbunden mit dem Fokus auf Beratungsleistungen bei Transaktionen von Family Offices und sonstigen Dritten erschließt sich ein besonderes Potenzial für die Zukunft. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der komfortablen Eigenkapitalquote von 53,6% in Verbindung mit der Rendite von 6,00% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100,00%) bewerten wir die 6,00%-VERIANOS Real Estate-Anleihe 20/25 (WKN A254Y1) als „attraktiv (positiver Ausblick)“ (4,5 von 5 möglichen Sternen).

KFM-Barometer als PDF-Datei zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (A1W5T2). Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung der Investments. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Der Fonds schüttet seine Erträge jährlich an seine Anleger aus. Seit Fondsauflage liegt die jährliche Ausschüttungsrendite über 4% p.a. bezogen auf den jeweiligen Anteilspreis zu Jahresbeginn. Auch im laufenden Jahr profitieren die Anleger von der Wertentwicklung des Fonds und einer damit verbundenen geplanten Ausschüttungsrendite in Höhe der Vorjahre. Der Fonds wird von Morningstar mit 5 von 5 Sternen beurteilt. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet. Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS gehört laut GBC-Research zu den Hidden Champions. Aus insgesamt 9.000 von der GBC geprüften Publikumsfonds belegt der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS einen der 9 Spitzenplätze. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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