Mittelstandsnachrichten

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer - Die „6,75%-Coreo AG-Anleihe 20/25“

In ihrem aktuellen KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer zu der 6,75%-Anleihe der Coreo AG mit Laufzeit bis 2025 (WKN A289D7) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Die Coreo AG mit Sitz in Frankfurt ist ein auf inländische Gewerbe- und Wohnimmobilien fokussierter Bestandsimmobilienentwickler1. Im Rahmen einer substanziellen Wachstumsstrategie werden Investitionen in Immobilien mit besonderem Wertsteigerungspotenzial durch bestehende Entwicklungsmöglichkeiten, bevorzugt in Mittelzentren und mit einem Volumen von 5 bis 20 Mio. Euro, getätigt2.

Dabei fußt das Geschäftsmodell auf zwei Säulen. Zum einen auf die Weiterentwicklung von Gewerbe- und Wohnimmobilienbeständen2. Hierbei werden durch eine objektspezifische Entwicklung und/oder Repositionierung erworbener Immobilien nachhaltige Steigerungen der Mieteinnahmen bei gleichzeitiger Reduktion der Vermietungsrisiken generiert2. In Summe führen diese Maßnahmen zu einer Steigerung der Immobilienwerte. Objekte, die im Zuge von Portfoliotransaktionen mit erworben werden und aus verschiedenen Gründen die langfristigen Unternehmensanforderungen für Bestandsimmobilien nicht erfüllen, werden frühzeitig identifiziert und mit der Zielsetzung der Generierung von auskömmlichen Ergebnisbeiträgen möglichst zeitnahe weiter veräußert2. Die zweite Säule der Geschäftstätigkeit bildet die Bestandshaltung von ausgewählten, profitabel vermieteten Immobilien, welche zum einen selbst entwickelt oder aber auch bei sich bietenden Opportunitäten direkt am Markt zugekauft werden2.

Zum 30.06.2020 verfügt die Coreo  mit 14 Standorten über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio mit einer vermietbaren Gesamtfläche von ca. 75.900 m².1 Hervorzuheben sind hierbei die Immobilienentwicklungen in Göttingen und das von der Commerzbank übernommene „Hydra-Portfolio“, welche unserer Meinung nach große Entwicklungspotentiale aufweisen. Zusätzlich besteht eine Beteiligung in Höhe von 10,1% an der Gewerbeimmobilie „St. Martin Tower“ in Frankfurt, mit einer vermietbaren Fläche von  ca. 26.000 m².1 Durch den Ausbau und die sukzessive Umsetzung einer bislang weiterwachsenden Projektpipeline soll das mittelfristige Ziel, Bestandsimmobilien im Wert von 400 Mio. bis 500 Mio. Euro zu halten, erreicht werden1. Bis zur Änderung des Gesellschaftszwecks vom 31. Mai 2016 war das Unternehmen als Nanotechnologie-Beteiligungsgesellschaft unter dem Namen „Nanostart“ aktiv. Das frühere Nanotechnologieportfolio wurde zwischenzeitlich bis auf zwei Beteiligungen veräußert2.

Kontinuierlich steigende Mieteinnahmen

Die Coreo konnte 2019 ihre Umsatzerlöse aus der Vermietung mit 2,9 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr (2,2 Mio. Euro) steigern2. Das Ergebnis vor Zinsen (EBIT) reduzierte sich mit 2,5 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 4,9 Mio. Euro. Da das Vorjahresergebnis auch dem Ergebnis aus Veräußerungen von Immobilien geschuldet war (2,5 Mio. Euro im Jahr 2018 im Vergleich zu 1,4 Mio. Euro in 2019) und in 2018 sonstige betrieblichen Erträge in Höhe von 1,4 Mio. Euro (Vorjahr: 47.000 Euro) durch den Erstkonsolidierungsbeitrag der Coreo Göttingen generiert wurden2, sehen wir in diesem Rückgang keine Beeinträchtigung des operativen Geschäftes. Im Gegenteil erwarten wir durch die vorhandenen Entwicklungspotentiale für die Zukunft signifikante Mietsteigerungen und damit einhergehende Marktwert-steigerungen der Objekte. Dies gilt vor allem für Göttingen, wo die geplanten Portfolioarrondierungs- und Entwicklungsmaßnahmen schneller als ursprünglich erwartet vorangehen und das „Hydra-Portfolio“, bei dem im Jahr 2019 erste Gewerbemietverträge abgeschlossen wurden, die Übergabe der Objekte an die jeweiligen Mieter aber noch nicht erfolgt ist2.

Hohe Eigenkapitalquote und Anleiheemission als gute Basis für weiteres Wachstum

Da der Konzernabschluss der Coreo AG nach IFRS erstellt wurde2, werden sämtliche Objekte regelmäßig durch einen externen Gutachter bewertet. Dieser tatsächliche Wert fließt über die Gewinn- und Verlustrechnung dem Eigenkapital zu. Zum 31.12.2019 verfügt die Coreo AG über ein Eigenkapital in Höhe von 28,3 Mio. Euro2, was einer Eigenkapitalquote von 42,6% entspricht. Dies stellt nach unserer Meinung ein sehr gutes Niveau dar und bildet eine gute Basis für den Expansionskurs der weiteren Geschäftsjahre. Mit den Mitteln aus der Anleihe möchte die Gesellschaft ihr Gewerbe- und Wohnimmobilienportfolios weiter ausbauen und ihre Gesamtverbindlichkeiten umstrukturieren4. Mit Emissionserlösen in Höhe von mindestens 15 Mio. Euro können unserer Meinung nach Investitionen in Höhe von mindestens 45 Mio. Euro finanziert werden. Entsprechende Objekte hat das Unternehmen bereits identifiziert3. Damit käme die Coreo AG ihrem Ziel, in den nächsten Jahren ein effizient bewirtschaftetes Immobilienportfolio in Höhe von ca. 400-500 Mio. Euro zu verwirklichen, einen großen Schritt näher.

6,75%-Coreo AG-Anleihe mit Laufzeit bis 2025

Die aktuell emittierte, nicht nachrangige und unbesicherte Unternehmensanleihe der Coreo AG mit einem Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren (Laufzeit 15.09.2020 bis zum 14.09.2025) ist mit einem Zinskupon von 6,75% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 15.03. und 15.09.) ausgestattet4. Die Emittentin beabsichtigt, den Emissionserlös zum weiteren Ausbau des Immobilienportfolios sowie zur vorzeitigen Ablösung der Options-Anleihe in Höhe von 15 Mio. Euro zu verwenden4. In den Anleihebedingungen sind keine vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin vorgesehen4. Die Emittentin verpflichtet sich in den Anleihebedingungen zu umfassender Transparenz4. Darüber hinaus besteht während der Laufzeit der Anleihe die Verpflichtung der Emittentin, keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, die 50% des Konzerngewinns (wie in der jeweiligen Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der Emittentin ausgewiesen) oder 50% des Bilanzgewinns (wie in dem jeweiligen Jahresabschluss nach HGB ausgewiesen) übersteigen4.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick

Zusammenfassend lautet unsere Einschätzung wie folgt: Die Coreo AG konnte in ihrer noch kurzen Immobilientätigkeit ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen. Das Management verfügt über langjährige Erfahrung und ist mit einem großen Netzwerk innerhalb der Branche etabliert. Das Geschäftsmodell zeichnet sich durch das konsequente Auswahlverfahren und festgelegte Investitionsbedingungen aus. Mit dem Fokus auf sog. Mittellagen und durch die Entwicklung und Arrondierung der einzelnen Immobilien innerhalb von Portfoliokäufen ist die Coreo AG in der Lage, gezielte Wertschöpfung zu generieren. Vor diesem Hintergrund und in Verbindung mit der Rendite von 6,87% p.a. (auf Basis des Emissionskurses von 100,00% bei Berechnung bis zum Ende der Laufzeit am 14.09.2025) wird die 6,75%-Coreo AG-Anleihe als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen)bewertet.

Über dieses KFM-Barometer

Analysten: Alexander Rütz, Unternehmensanalyst und Sabine Knee, Wertpapieranalystin im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG. Erstellt am 27.08.2020, 08.35 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage des Geschäftsberichts 2019 und des Wertpapierverkaufsprospektes vom 14.08.2020 der Coreo AG. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

Quellenangaben: 1www.coreo.de 2Geschäftsbericht 2019, 3Unternehmenspräsentation von August 2020, 4Wertpapierverkaufsprospekt vom 14.08.2020

KFM-Barometer als PDF-Datei zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG von Rödl & Partner und dem Finanzen Verlag mit dem Transparenten Bullen 2020 ausgezeichnet.

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