9. September 2015

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „6,875%-Lang & Cie“-Anleihe“

In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer zu der Lang & Cie.-Anleihe (A161YX) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „attraktiv“ einzustufen.

Die Lang & Cie. Real Estate Beteiligungsgesellschaft mbH (Lang & Cie.) ist ein inhabergeführter Projektentwickler für anspruchsvolle Immobilienprojekte mit Sitz in Frankfurt am Main für die Rhein-Main-Region und in Köln für die Rhein-Ruhr-Region. Das Unternehmen deckt die gesamte Prozesskette von Großprojekten ab – von der Sicherung und Akquisition des Grundstücks über Planung und Projektmanagement bis zur Vermarktung des Objektes.

Lang & Cie. wurde im Jahr 2006 in Frankfurt am Main gegründet. Das sechsköpfige Managementteam besteht aus Juristen, Kaufleuten und Ingenieuren unterschiedlichen Alters. Es verbindet eine Tätigkeit bei der OFB Projektentwicklung GmbH – einem Tochterunternehmen der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), das die Projektentwicklung für die Helaba Immobiliengruppe verantwortete. Im Jahr 2014 wurde der Standort Köln eröffnet. Der Standort wird von einem dreiköpfigen, erfahrenen Team ehemaliger Hochtief-Mitarbeiter geleitet.

Zu den Referenzen der Lang & Cie. zählen u.a. die Konzernzentrale der Deutsche Börse AG in Eschborn, das von Allianz Global Investors genutzte TRITON Haus in Frankfurt, ein Vertriebs- und Servicecenter für die Deutsche Telekom AG in Frankfurt sowie das Grünflächen- und Straßenverkehrsamt der Stadt Frankfurt. Insgesamt wurden nach Unternehmensangaben seit Gründung bereits 16 erfolgreich abgeschlossene Projekte mit einem Gesamtvolumen von etwa 700 Mio. Euro entwickelt (Stand August 2015). Allen Entwicklungsprojekten gemeinsam ist eine risikoaverse Geschäftspolitik, die eine entsprechend hohe Vorvermietungsquote von mindestens 70% bei Büroimmobilien, marktgerechte Pachtverträge bei Hotelprojekten sowie konservative Miet- und Verkaufspreise bei Wohnungsbauprojekten voraussetzt.

Solide Bilanzkennziffern und sehr guter Track Record

Zum 31. Dezember 2014 weist Lang & Cie. im Branchenvergleich solide Bilanzkennziffern auf: die Eigenkapitalquote beträgt 14,7% und es stehen liquide Mittel von 14,1 Mio. Euro zur Verfügung. Zu berücksichtigen ist, dass Lang & Cie. im Konzern das House of Logistics & Mobility (HOLM) mit einem Buchwert von etwa 52 Mio. Euro als Bestandsimmobilie hält. Diese Bestandsimmobilie ist aus Sicht der Lang & Cie. ein abgeschlossenes Projekt. Die weitere Konsolidierung der Immobilie ist allein der Vermarktung über einen langlaufenden, durch die öffentliche Hand abgesicherten Mietvertrag geschuldet. Eine Bereinigung der Lang & Cie.-Bilanz um das Bestandsobjekt im Sinne einer „reinen Projektentwickler-Bilanz“ verbessert die Bilanz- und Verschuldungskennziffern des Unternehmens wesentlich.

Die Ergebnisentwicklung der Lang & Cie. ist aufgrund der Abhängigkeit von den Projektabschlüssen volatil. Im Jahr 2013 wurde bei einem Umsatz von 130,8 Mio. Euro ein Gewinn von 7,2 Mio. Euro erzielt. Im Jahr 2014 waren die Umsatzerlöse mit 82,9 Mio. Euro projektbedingt rückläufig. Der Jahresüberschuss reduzierte sich leicht auf 5,5 Mio. Euro. Für das laufende Jahr 2015 wird kein Objektverkauf geplant, daher ist zunächst ein projektbedingter Ergebnisrückgang geplant. Die laufenden Kosten der Projektentwicklung sind jedoch im Rahmen der Projektfinanzierung gedeckt, so dass weiterhin ein positives Ergebnis erwartet wird.

Die Immobilienprojekte werden in separaten Objektgesellschaften abgewickelt. Diese Zweckgesellschaften werden durch die Konzern-Muttergesellschaft mit dem notwendigen Eigenkapital bzw. Nachrang-Darlehen ausgestattet. Bei der Projektfinanzierung werden Fremdfinanzierungen in Form von Non-Recourse-Finanzierungen eingegangen. Diese Finanzierungen führen dazu, dass eventuelle Risiken in Einzelprojekten auf die Eigenkapitalausstattung durch die Konzern-Muttergesellschaft begrenzt sind.

Lang & Cie.-Anleihe

Die im August 2015 emittierte Mittelstandsanleihe der Lang & Cie ist mit einem Zinskupon von 6,875% (Zinstermin halbjährlich am 25.02. und 25.08.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 25.08.2018. Im Rahmen der Anleiheemission wurden insgesamt 15 Mio. Euro eingesammelt. Der Emissionserlös soll primär für die Realisierung von Immobilienprojekten im Rhein-Main- und Rhein-Ruhr-Gebiet verwendet werden. Zudem sollen Mittel aus der Anleihe dem Ankauf von Grundstücken für zukünftige Projekte dienen sowie für die Refinanzierung von laufenden Projekten verwendet werden. Eine vorzeitige Kündigung durch die Emittentin ist laut Anleihebedingungen nicht möglich. In den Anleihebedingungen ist festgelegt, dass die Emittentin keine Ausschüttungen, Dividendenzahlungen oder vergleichbare Zahlungen vornimmt, wenn das Eigenkapital der Gesellschaft kleiner als 14,3 Mio. Euro ist oder die betreffende Zahlung zu einer Verringerung des Eigenkapitals unter 14,3 Mio. Euro führen würde.

Fazit: Attraktive Bewertung

Lang & Cie. entwickelt derzeit zwei Projekte in einem Joint Venture mit einem Projektpartner sowie zwei Projekte, in denen allein das Projektmanagement übernommen wird. In der Projektpipeline sind beispielsweise die Deutschlandzentrale für den AvD und das Projekt Bunter Garten in Mönchengladbach, für die jeweils bereits Baugenehmigungen erteilt wurden. Darüber hinaus plant Lang & Cie., das Lindley Quartier in Frankfurt am Main zu entwickeln. Es sind weitere Projekte in der Pipeline, so dass die Ergebnisentwicklung ab 2016 als sehr aussichtsreich einzuschätzen ist.

Aufgrund der im Branchenvergleich hohen Solidität der Lang & Cie., des langjährig erfahrenen Managements und der aussichtsreichen Projektpipeline sowie der attraktiven Rendite von 6,9% (auf Kursbasis 99,95% am 08.09.2015) bewerten wir die 6,875%-Lang & Cie.-Anleihe als „attraktiv“ (4 von 5 Sternen).

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Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist nominiert für den Großen Preis des Mittelstandes.

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