8. Februar 2016

KFM-Mittelstandsanleihen-Barometer – Die „7,50%-DEMIRE-Anleihe“

In ihrem aktuellen KFM-Barometer zur 7,50%-Anleihe der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG mit Laufzeit bis 2019 (WKN A12T13) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 Sternen) einzuschätzen.

Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG baut im Rahmen ihrer Wachstumsstrategie seit Anfang 2014 ein Portfolio mit Gewerbeimmobilien an Sekundärstandorten in Deutschland auf. Ziel ist, sich zu einem der führenden Bestandshalter für Gewerbeimmobilien in Deutschland zu entwickeln. DEMIRE fokussiert sich auf die drei Asset-Klassen Büro, Logistik und Einzelhandel. Das Unternehmen konzentriert sich auf A-Lagen in mittelgroßen Städten und aufstrebende Randlagen in den deutschen Ballungszentren. Die bisherige Akquisitionsstrategie bestand weitestgehend darin, die Verkäufer der Immobilien für ein Investment in die DEMIRE im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung zu gewinnen. So konnte – neben dem im Rahmen der Transaktion übernommenen bzw. eingegangenen Verbindlichkeiten – der Eigenkapitalanteil aus Sicht der DEMIRE liquiditätsschonend geleistet werden.

Größere Akquisitionen waren u.a. der Kauf eines Gewerbeimmobilienportfolios bestehend aus 107 Liegenschaften mit rund 290.000 m² Vermietungsfläche im September 2014 oder die Übernahme des sogenannten T6-Portfolios mit sechs Bürogebäuden, die von der Deutschen Telekom AG gemietet werden, im Oktober 2015. Insgesamt weist DEMIRE im Quartalsbericht zum 30.09.2015 einen Immobilienbestand bestehend aus rund 175 Objekten mit einer Vermietungsfläche von 805.000 m² aus. Von besonderer Bedeutung ist der Abschluss der Übernahme der Fair Value REIT AG im Dezember 2015. Die Übernahme erhöht den Immobilienbestand der DEMIRE von über 0,6 Mrd. Euro auf rund 1,0 Mrd. Euro. DEMIRE konnte im Rahmen eines Aktientausches etwa 77,7% des Grundkapitals der Fair Value REIT AG übernehmen.

Aktuelle betriebswirtschaftliche Entwicklung

In den ersten neun Monaten 2015 konnte DEMIRE die Erlöse aus Vermietung deutlich auf 28,1 Mio. Euro (Vj. 1,5 Mio. Euro) steigern. Hintergrund ist im Wesentlichen der deutlich gestiegene Immobilienbestand. Aufgrund des anhaltenden Wachstumstrends ist von einer weiteren Zunahme der Vermietungserlöse auszugehen. Während im Vorjahreszeitraum ein negatives EBIT erwirtschaftet wurde, konnte per September 2015 ein positives EBIT von 26,5 Mio. Euro erzielt werden. Hierin sind positive, aber nicht liquiditätswirksame Ergebniseffekte aus Fair-Value-Anpassungen in Höhe von 16,4 Mio. Euro enthalten. Der Netto-Zinsaufwand betrug in den ersten neun Monaten 2015 etwa 20,6 Mio. Euro.

Per 30.09.2015 weist DEMIRE eine Eigenkapitalquote von 24% aus. Das bilanzielle Eigenkapital enthält neben den Eigenkapitalanteilen aus Wandel- und Pflichtwandelanleihen auch Ergebniseffekte aus Fair Value-Anpassungen in erheblichem Umfang. Da das Eigenkapital aktuell im Wesentlichen aus nicht liquiditätswirksamen Fair Value-Anpassungen resultiert, ist die Bonität der DEMIRE insgesamt als unterdurchschnittlich einzuschätzen. Weiterhin zeigt die Kapitalflussrechnung, dass die Zinszahlungen bisher nicht vollständig durch den operativen Cashflow gedeckt sind.

Konsolidierung der Fair Value REIT AG führt zu deutlich verbesserten Verschuldungskennzahlen

Die Fair Value REIT AG ist durch weitgehend stabile und positive operative Cashflows (nach Zinszahlung) gekennzeichnet. Hintergrund ist – neben den für REITs geltenden, hohen gesetzlichen Anforderungen an die Eigenkapitalquote und an andere Kennzahlen – auch eine erfolgreiche Kapitalerhöhung der Fair Value REIT AG in Höhe von nahezu 35 Mio. Euro im Mai 2015. Durch die erfolgreich abgeschlossene Übernahme der Fair Value REIT AG durch DEMIRE wird das übernommene Unternehmen bereits per 31.12.2015 konsolidiert werden. Die Konsolidierung wird die Verschuldungskennzahlen wie z.B. die Eigenkapitalquote des kombinierten Unternehmens deutlich verbessern. Durch die Übernahme eröffnen sich Synergieeffekte (etwa 2 Mio. Euro laut Zulassungsprospekt der DEMIRE-Aktien vom Dezember 2015) sowie Potenziale zur weiteren Optimierung der Finanzierungsstruktur.

7,50%-DEMIRE-Anleihe mit Laufzeit bis 2019

Die im September 2014 emittierte Mittelstandsanleihe der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG ist mit einem Zinskupon von 7,50% (Zinstermin halbjährlich am 16.03. und 16.09.) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 16.09.2019. Im Rahmen der Anleiheemission wurden zunächst 50 Mio. Euro eingesammelt; die Anleihe wurde im März 2015 um weitere 50 Mio. Euro auf 100 Mio. Euro aufgestockt. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Emittentin ist in den Anleihebedingungen ab dem 16.09.2017 zu 104% und ab 16.09.2018 zu 102% des Nennbetrages vorgesehen. Die Kündigungserklärung muss mindestens zwei Monate vor dem geplanten Kündigungstermin erfolgen.  

Die Mittel aus der Anleiheemission wurden im Wesentlichen dafür verwendet, um im September 2014 ein großes Gewerbeimmobilienportfolio bestehend aus 107 Liegenschaften mit rund 290.000 m² Vermietungsfläche in den Städten Köln, Leverkusen, Meckenheim, Wismar, Wuppertal und Schwerin zu erwerben. Die Nettoerlöse aus der Aufstockung dienten zur Finanzierung von weiteren Portfolioakquisitionen und der Stärkung der Finanzkraft.

Fazit: Durchschnittlich attraktive Bewertung mit positivem Ausblick

Die aus Gläubigersicht besonders relevanten Zinszahlungen sind bisher nicht vollständig durch den operativen Cashflow gedeckt. Gleichwohl ist kurz- bis mittelfristig aus den bereits gemeldeten und zukünftig zu erwartenden Vermietungserfolgen, aus der Hebung von Synergieeffekten im Zusammenhang mit der Fair Value REIT-Übernahme sowie aus einer weiteren Optimierung der Finanzierungsstruktur von einer deutlichen Verbesserung der Zinsdeckung auszugehen.

Aufgrund des erhöhten Risikos aus den nicht vollständig durch den operativen Cashflow gedeckten Zinszahlungen, den erwarteten operativen Verbesserungen sowie der äußerst attraktiven Rendite von 10,21% p.a. (Kurs von 92,90% am 05.02.2016) wird die 7,50%-DEMIRE-Anleihe als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ (3,5 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

KFM-Barometer als pdf zum Download

 

 

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2). Manager dieses Fonds ist die WARBURG INVEST LUXEMBOURG S.A. Der Fonds bietet für private und institutionelle Investoren eine attraktive Rendite in Verbindung mit einer breiten Streuung im Mittelstandsanleihen-Markt. Die Investmentstrategie des Fonds basiert dabei auf den Ergebnissen des von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahrens KFM-Scoring. Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2015 als Finalist für das KFM-Auswahlverfahren und die überdurchschnittliche Entwicklung des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS ausgezeichnet.

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