Mittelstandsnachrichten

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24. November 2022

In ihrem aktuellen Barometer zu der 5,25%-Anleihe der AEROF Sweden Bondco AB mit Laufzeit bis 2024 (WKN A288ER) kommt die KFM Deutsche Mittelstand AG zu dem Ergebnis, die Anleihe als „durchschnittlich attraktiv“(3 von 5 möglichen Sternen) einzuschätzen.

Darstellung des Unternehmens anhand veröffentlichter, kostenlos und frei zugänglicher Informationen[1]

Branche: Immobilien
Kerngeschäft: Entwicklung von Gewerbeimmobilien zu Wohnimmobilien mit anschließendem Verkauf	Marktgebiet: Schweden, Finnland, Dänemark, Deutschland und das Vereinigte Königreich
Tochter-Gesellschaften und deren Geschäftsmodelle: Die Emittentin AEROF Sweden Bondco AB als Zweckgesellschaft ist eine 100%ige Tochter der Aberdeen European Residential Opportunities Fund SCSp SICAV-SIF. Diese ist ein geschlossener Immobilienfonds, der von abrdn (zuvor: Aberdeen Standard Investment) verwaltet wird. Die abrdn, Tochtergesellschaft der abrdn plc (zuvor: Standard Life Aberdeen plc), verwaltet Vermögen für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Banken, Unternehmen, Stiftungen, Regierungen sowie Privatkunden in insgesamt über 80 Ländern. Das Kundenvermögen beträgt dabei rund 448,8 Mrd. EUR.
Mitarbeiter: 0 eigene Mitarbeiter (Zweckgesellschaft) Assetmanger abrdn: weltweit ca. 5.000 Mitarbeiter	Unternehmenssitz: Stockholm, Schweden
Gründung: Die Aberdeen European Residential Opportunities Fund SCSp SICAV-SIF wurde 2016 gegründet.
Geschäftsmodell/Produkte/Dienstleistungen: Die Emittentin AEROF Sweden Bondco AB ist eine Zweckgesellschaft des Aberdeen European Residential Opportunities Fund und dient zur Finanzierung des Fonds. Der Fonds (AEROF) ist ein geschlossener, befristeter Investmentfonds, der 2016 mit 269 Mio. EUR gebundenen Eigenkapital gegründet wurde. Der Fonds hat im Rahmen der Akquisitionsphase 15 Gewerbeimmobilien in Großstädten in Schweden (4), Dänemark (4), dem vereinigten Königreich (3), Finnland (2), Deutschland (2) erworben, die in Wohngebäude durch Umbau und/oder Neubau umgewandelt werden und nach erfolgreiche Entwicklung verkauft werden.
Mitbewerber/Alleinstellungsmerkmal/Besonderheit: Die abrdn als aktiver Vermögensverwalter schaut in der Immobiliensparte auf eine Investitionserfahrung von über 50 Jahren zurück. Die Immobilien sind sowohl durch ihre Standorte als auch innerhalb des Wohnsegments diversifiziert. Gemäß der Strategie des Fonds agiert das Management sowohl in der Planungs- als auch in der Exitphase flexibel.
Strategie: Der Fonds verfolgt die gezielte Strategie, Wertdifferenzen zwischen der bestehenden Nutzung und dem potenziellen Marktwert der Immobilien auszunutzen. Die Erträge sollen durch die Veränderung der Gebäudenutzung, die Optimierung des Designs, die Entwicklung der Immobilien und schließlich den Verkauf der Immobilie gesteigert werden. Die abrdn teilt ihr Portfolio in vier Kategorien: Vermögensverwaltung mit Fokus auf Wertsteigerung (langfristige Ausrichtung), Vermögensverwaltung (kurfristig mit zeitnaher Veräußerungsabsicht), Bestandshaltung (langfristig; über 10 Jahre), zum Verkauf stehende Objekte. Diese Einteilung wird bei der täglichen Verwaltung des Portfolios verwendet und dient auch als Leitfaden für die künftige Strategie des Fonds.
Kunden: Versicherungen, Banken, Renten- und Pensionsfonds, Unternehmen, Stiftungen, Regierungen und Privatkunden
Lieferanten: Anbieter von gewerblichen Liegenschaften

Entwicklung 2021/2022 und Ausblick

Der Investitionszeitraum des Fonds endete am 12. Juni 2020. Mit den Kapitalzusagen für die Finanzierung von 15 Projekten im Vereinigten Königreich, in Deutschland, Dänemark, Schweden und Finnland war der Fonds etwa zweieinhalb Jahre nach Ablauf des Investitionszeitraums vollständig gebunden. Die Bereiche, in denen sich die Wohnimmobilien aufteilen, sind Mikrowohnen, Eigentumswohnungen, Seniorenwohnungen und eine gemischte Nutzung.

Der Fonds verfügt 2021 über ein gebundenes Kapital von insgesamt 268,3 Mio. EUR. Der Fonds hat davon 250,6 Mio. EUR abgerufen, sodass 17,7 Mio. EUR an nicht abgerufenen Mitteln verbleiben. Darüber hinaus bestehen insgesamt 224,4 Mio. EUR langfristige Verbindlichkeiten. Dem gegenüber steht ein Wert der zum 4. Quartal 2021 bestehenden 14 Anlageimmobilien von 435,7 Mio. EUR. Zudem besitzt der Fonds liquide Mittel in Höhe von 97,8 Mio. EUR (Vorjahr: 26,7 Mio. EUR).

In 2021 hat der Fonds das Projekt in Frankfurt abgeschlossen, welches zuvor durch ein Forward Funding gesichert wurde, und erzielte ein geschätzten IRR (Internal Rate of Return) von 28%. Außerdem wurde über das Jahr ein Großteil der Grundstücke des Projekts in Ludwigshafen verkauft, was einen realisierten Gewinn von 22,6 Mio. EUR beinhaltete. In 2022 wurde bisher das Projekt „The Beach Terraces“ in Dänemark vollständig verkauft. Bei vier der übrigen zwölf Immobilien ist der Umbau ebenfalls abgeschlossen.

Infolge des Krieges in der Ukraine, der steigenden Zinssätze und des schwindenden Verbrauchervertrauens hat sich der Verkauf von Eigentumswohnungen etwas verlangsamt, wobei der Fonds weiterhin Aktivitäten bei seinen Projekten verzeichnet. Der Fonds prüft weiterhin das potenzielle Interesse von Käufern und/oder Finanzierungspartnern für einige der verbleibenden Projekte. Diese Prozesse könnten in den nächsten Quartalen zu einer Art Ausstieg/De-Risking führen. Generell hat Covid-19 in den letzten zweieinhalb Jahren bei einigen Projekten zu Verzögerungen geführt, wenn auch nicht zu erheblichen. Bei anderen Projekten hat der Fonds beschlossen, den Baubeginn zu verschieben oder bestimmte Phasen aufgrund der Unsicherheit zu verlangsamen.

Für 2022 soll ein ausreichender Liquiditätspuffer als wesentliches Risikomanagementinstrument aufrechterhalten werden. Priorität ist auch die Sicherstellung einer soliden und strukturierten Entwicklung der gesicherten Projekte unter Einhaltung von Zeit, Budget und Spezifikationen. Außerdem sollen abgeschlossene Eigentumswohnungs-projekte verkauft werden und Ausstiegsmöglichkeiten für bestimmte Projekte weiter sondiert werden. Das Fondsteam hat die Genehmigung erhalten, die zweijährigen Verlängerungsoption des Fonds wahrzunehmen , um genügend Zeit für alle Ausstiege zu haben und die Anforderungen der Kreditgeber zu erfüllen.

Quick-Check Nachhaltigkeit durch imug rating^{^[2]}

Der Nachhaltigkeitsbeitrag von der AEROF Sweden Bondco AB wird als neutral eingeschätzt. Das Unternehmen verstößt nicht gegen die von der KFM Deutsche Mittelstand AG definierten Ausschlusskriterien. Die AEROF Sweden Bondco AB erzielt keine Umsätze mit Produkten/Dienstleistungen, die eine direkte positive Wirkung auf Nachhaltigkeit haben. Im Unternehmen existieren Ansätze für die Berücksichtigung von ESG-Aspekten, es fehlt jedoch an einer systematischen Umsetzung.

Anleihe: Bis zu 75 Mio. Euro mit einem Zinskupon von 5,25% p.a. und einer Laufzeit bis 2024[3]

WKN: A288ER	ISIN: SE0015483151
3-jährige Laufzeit: vom 05.02.2021 bis 05.02.2024	Zinskupon: 5,25% p.a.
Volumen: bis zu 75 Mio. Euro	Stückelung: 100.000 Euro je Schuldverschreibung
Handelsplatz/Marktsegment: Open Market Segment der Börse Frankfurt	Zinstermine: vierteljährlich am 05.02., 05.05., 05.08. und 05.11.
Kündigungsmöglichkeiten seitens des Emittenten: Die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung auf Seiten des Emittenten bestehen ab dem 05.02.2023 zu 102,00%, ab dem 05.05.2023 zu 101,50% und ab dem 05.08.2023 zu 101,00% des Nennwertes.
Kündigungsmöglichkeiten seitens des Gläubigers, Covenants: Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit seitens der Anleihegläubiger besteht im Falle eines Kontrollwechsels zu 101% des Nennwertes. In den Anleihebedingungen ist eine Negativerklärung, eine Ausschüttungsbeschränkung und eine Drittverzugsklausel (sog. „Cross-Default“) verankert. Des Weiteren verpflichtet sich die Emittentin zu jedem Zeitpunkt dazu, das Verhältnis von verzinslichen Nettoschulden zum Nettowert unter 65 Prozent zu halten, das Verhältnis von Eigenkapital zu ausstehenden Anleihen mindestens 1,50x übersteigt und die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente der Gruppe mindestens einem Betrag entsprechen, der den planmäßigen Zinszahlungen der Anleihe für sechs Monate entspricht. Darüber hinaus hat sich die Emittentin zu einer erhöhten Transparenz verpfichtet, in Form eines vierteljährlichen Reporting.
Rang und Besicherung: Die Schuldverschreibungen sind nicht nachrangig und unbesichert, Senior Unsecured.
Verwendungszweck: Die Netto-Emissionserlöse sollen zur Finanzierung eines Darlehens der Emittentin an die Garantin, welches zur Finanzierung von Investitionen und Akquisitionen in Bezug auf bestehende Immobilien und für allgemeine Unternehmenszwecke der Gruppe verwendet werden.
Besondere Merkmale: Die Anleihe ist im Nordic Bond-Format strukturiert und nach schwedischem Recht begeben.

Fazit und persönliche Meinung der Analysten: „durchschnittlich attraktiv“

Die abrdn (zuvor Aberdeen Standard Investments) als Assetmanager blickt auf einen erfolgreichen Track-Record zurück und konnte bereits durch die langjährige Erfahrung vorherige Value-Add Strategien erfolgreich realisieren. Auch vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie und der Verstärkung des Homeoffice erscheint die Entwicklung von Gewerbeimmobilien zu Wohnimmobilien sinnvoll.

Dennoch bringen die Pandemie und die makroökonomische Unsicherheit Verzögerungen mit sich und sorgen für ein zurückhaltendes Verhalten auf dem Immobilienmarkt. Die steigende Inflation verstärken diesen Effekt. Dennoch reagiert der Fonds flexibel auf die aktuelle Lage und sondiert weitere De-Risking Möglichkeiten. Der Fonds ist darüber hinaus mit seiner Finanzstruktur und den vorhandenen liquiden Mitteln als Sicherheitspuffer gut aufgestellt.

In Verbindung mit der Rendite in Höhe von 12,34% p.a. (auf Kursbasis von 92,75% am 24.11.2022 an der Börse Frankfurt bei Berechnung bis Endfälligkeit am 05.02.2024) wird die 5,25%- AEROF Sweden Bondco AB-Anleihe 21/24 (WKN A288ER) als „durchschnittlich attraktiv“ (3 von 5 möglichen Sternen) bewertet.

Über dieses KFM-Barometer

Dieses KFM-Barometer wurde durch jeweils einen Unternehmensanalysten und einen Wertpapieranalysten im Auftrag der KFM Deutsche Mittelstand AG am 24.11.2022, 14:55 Uhr auf Basis einer Analyse der Fundamentaldaten auf Grundlage der Annual Reports 2019 bis 2021, Quarterly Report Q3 2022 und der Anleihebedingungen vom 21.05.2021 der AEROF Sweden Bondco AB erstellt. Die Bewertung des KFM-Barometers beruht auf dem von der KFM Deutsche Mittelstand AG entwickelten Analyseverfahren KFM-Scoring, das neben den unternehmensspezifischen Bilanz-Kennzahlen auch die Eigenarten der Anleihebedingungen für verzinsliche Wertpapiere mittelständischer Unternehmen berücksichtigt.

Alle in diesem KFM-Barometer getroffenen Aussagen beziehen sich auf den Zeitpunkt der Erstellung. Obwohl eine Aktualisierung des KFM-Barometers bezüglich der hier analysierten Anleihe grundsätzlich in den kommenden zwölf Monaten geplant ist, steht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch nicht fest, ob eine Aktualisierung im angegebenen Zeitraum oder überhaupt stattfindet.

KFM-Barometer als PDF-Datei zum Download

Über die KFM Deutsche Mittelstand AG

Die KFM Deutsche Mittelstand AG mit Sitz in Düsseldorf ist Experte für Mittelstandsanleihen und Initiator des Deutschen Mittelstandanleihen FONDS (WKN A1W5T2) sowie des europäischen Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A2PF0P). Die KFM Deutsche Mittelstand AG wurde beim Großen Preis des Mittelstandes 2016 als Preisträger für das Analyseverfahren KFM-Scoring ausgezeichnet. Für ihre anlegergerechte Transparenz- und Informationspolitik wurde die KFM Deutsche Mittelstand AG im September 2022 von Rödl & Partner zum dritten Mal in Folge mit dem Transparenten Bullen ausgezeichnet.

Rechtliche Hinweise und Offenlegung

Diese Veröffentlichung der KFM Deutsche Mittelstand AG stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots noch einen Rat oder eine persönliche Empfehlung bezüglich des Haltens, des Erwerbs oder der Veräußerung eines Finanzinstruments dar. Sie unterliegt keinen gesetzlichen Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Anlageempfehlungen und Anlagestrategieempfehlungen und unterliegt keinem Handelsverbot vor Veröffentlichung von Anlageempfehlungen und Anlagestrategie-empfehlungen. Vielmehr dient die Veröffentlichung allein der Orientierung und Darstellung von möglichen geschäftlichen Aktivitäten. Sie stellt auch keine allumfassende Information sicher.

Die in dieser Ausarbeitung enthaltenen Informationen sind unverbindlich und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Soweit in dieser Ausarbeitung Aussagen über Preise, Zinssätze oder sonstige Indikationen getroffen werden, beziehen sich diese ausschließlich auf den Zeitpunkt der Erstellung der Ausarbeitung und enthalten keine Aussage über die zukünftige Entwicklung, insbesondere nicht hinsichtlich zukünftiger Gewinne oder Verluste. Frühere Wertentwicklungen, Simulationen oder Prognosen stellen keinen verlässlichen Indikator für die künftige Performance dar. Die künftige Wertentwicklung hängt von vielen Faktoren wie der Entwicklung der Kapitalmärkte, den Zinssätzen und der Inflationsrate ab und kann daher nicht vorhergesagt werden.

Die KFM Deutsche Mittelstand AG empfiehlt, sich vor Abschluss eines in dieser Ausarbeitung dargestellten Geschäfts kunden- und produktgerecht beraten zu lassen. Wichtiger Hinweis: Wertpapiergeschäfte sind mit Risiken, insbesondere dem Risiko eines Totalverlusts des eingesetzten Kapitals, verbunden. Sie sollten sich deshalb vor jeder Anlageentscheidung eingehend persönlich unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Vermögens- und Anlagesituation beraten lassen und Ihre Anlageentscheidung nicht allein auf diese Veröffentlichung stützen. Die Inhalte dieser Pressemitteilung stellen keine Handlungsempfehlung dar, sondern dienen der werblichen Darstellung. Sie ersetzen weder die individuelle Anlageberatung durch eine Bank noch die Beurteilung der individuellen Verhältnisse durch einen Steuerberater.

Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS, den die KFM Deutsche Mittelstand AG berät, hält das in dem im Artikel genannte Wertpapier zum Zeitpunkt des Publikmachens des Artikels nicht in seinem Portfolio. Der Europäische Mittelstandsanleihen FONDS, den die KFM Deutsche Mittelstand AG berät, hält das in dem im Artikel genannte Wertpapier zum Zeitpunkt des Publikmachens des Artikels in seinem Portfolio.

Es ist Mitarbeitern der KFM Deutsche Mittelstand AG untersagt, Wertpapiere zu halten, die auch im Portfolio eines der von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds enthalten sind. Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist weder in Wertpapieren, die im Portfolio eines der von der KFM Deutsche Mittelstand AG initiierten Fonds enthalten sind, noch in den von ihr initiierten Fonds selbst investiert. Die KFM Deutsche Mittelstand AG, der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS und der Europäische Mittelstandsanleihen FONDS profitieren von steigenden Anleihekursen. Aufgrund der Bekanntheit und Verbreitung des KFM-Barometers hat die darin zum Ausdruck gebrachte Bewertung möglicherweise einen Einfluss auf den Kurs der analysierten Anleihe. Mit dem KFM-Scoring wird analysiert, ob die Qualität des Finanzinstruments und die Bonität des Emittenten ein Investment im Rahmen des Portfolio-Managements für die initiierten Fonds zulassen. Schließt diese Prüfung für die Fonds positiv ab und veröffentlicht die KFM Deutsche Mittelstand AG ein KFM-Barometer, hat der Emittent durch Abschluss eines Vertrags mit der KFM Deutsche Mittelstand AG die Möglichkeit, ein KFM-Barometer-Siegel entgeltlich zu erwerben und werblich zu nutzen.

Weitere Ausführungen zu den oben beschriebenen Fonds finden Sie in dem aktuellen Verkaufsprospekten mit Verwaltungsreglement, den aktuellen Jahres- und Halbjahresberichten sowie den wesentlichen Anlegerinformationen (wAI) (Verkaufsunterlagen).

Der Kauf oder Verkauf von Fondsanteilen des Deutschen Mittelstandsanleihen FONDS erfolgt ausschließlich auf der Grundlage der aktuellen Verkaufsunterlagen, die kostenlos und in deutscher Sprache auf der Internetseite der Verwaltungsgesellschaft IPConcept (Luxemburg) S.A. (www.ipconcept.com; Rubrik: Fondsübersicht) sowie unter www.deutscher-mittelstandsanleihen-fonds.de und am Sitz der Verwaltungsgesellschaft 4, rue Thomas Edison, L-1445 Strassen, Luxembourg, der Verwahrstelle sowie bei der Zahlstelle und Kontakt- und Informationsstellen auch kostenlos in Papierfassung erhältlich sind. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte in deutscher Sprache erhalten Anleger oder potenzielle Anleger unter www.ipconcept.com/ipc/de/anlegerinformation.html. Die Verwaltungsgesellschaft kann beschließen, die Vorkehrungen, die sie für den Vertrieb der Anteile ihrer Organismen für gemeinsame Anlagen getroffen hat, gemäß Artikel 93a der Richtlinie 2009/65/EG und Artikel 32a der Richtlinie 2011/61/EU aufzuheben. Die Betrachtung einer etwaigen steuerlichen Behandlung ist abhängig von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden und kann künftigen Änderungen unterworfen sein.

Ausführliche produktspezifische Informationen zum Europäischen Mittelstandsanleihen FONDS entnehmen Sie bitte dem aktuellen vollständigen Verkaufsprospekt, den wesentlichen Anlegerinformationen sowie dem Jahres- und ggf. Halbjahresbericht. Diese Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Kauf von Investmentanteilen. Sie sind kostenlos am Sitz der Verwaltungsgesellschaft (Monega KAG, Stolkgasse 25-45, 50667 Köln, www.monega.de) sowie bei den Zahl- und Informationsstellen (DZ Bank AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Platz der Republik, 60325 Frankfurt am Main) und über die Homepage des Europäischen Mittelstandsanleihen FONDS www.ema-fonds.de erhältlich.

Die Zuverlässigkeit der zur Analyse herangezogenen Informationsquellen wurde nicht überprüft, so dass letztlich Zweifel an der Zuverlässigkeit aller erwähnten Informationsquellen nicht ausgeräumt werden konnten. Für Schäden, die im Zusammenhang mit der Verwendung und/oder der Verbreitung dieser Ausarbeitung entstehen oder entstanden sind, übernehmen die Verwaltungsgesellschaften und die KFM Deutsche Mittelstand AG keine Haftung. Diese Pressemitteilung wurde mit Sorgfalt entworfen und hergestellt, dennoch übernimmt die Gesellschaft keine Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit. Die KFM Deutsche Mittelstand AG ist nicht verpflichtet, dieses Dokument abzuändern, zu ergänzen oder auf den neuesten Stand zu bringen oder die Empfänger in anderer Weise darüber zu informieren, wenn sich die in diesem Dokument enthaltenen Informationen, Aussagen, Einschätzungen, Empfehlungen und Prognosen verändern oder später als falsch, unvollständig oder irreführend erwiesen haben sollten.

Die Anlageberatung und Anlagevermittlung (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WpIG) bieten wir Ihnen ausschließlich als vertraglich gebundener Vermittler gemäß § 3 Abs. 2 WpIG für Rechnung und unter der Haftung der NFS Netfonds Financial Service GmbH, Heidenkampsweg 73, 20097 Hamburg (NFS) an. Die NFS ist ein Wertpapierinstitut gem. § 2 Abs. 1 WpIG und verfügt über die erforderlichen Erlaubnisse der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs-aufsicht (BaFin). Bei der Erbringung von Wertpapierdienstleistungen gelten die Informationen über die Berücksichtigung von nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen und von Nachhaltigkeitsrisiken der NFS Netfonds Financial Service GmbH. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage im Impressum und unter www.nfs-netfonds.de.

*Die Informationen und Meinungen durch „imug rating“ geben nicht die Meinung der KFM Deutsche Mittelstand AG wieder, so dass diese entsprechend keine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der Informationen übernimmt.

[1] Quellen: veröffentlichte Annual Reports 2019-2021, Quarterly Report Q3 2022, Website des Emittenten, Pressemitteilungen

[2] Die von imug rating erstellte Nachhaltigkeitseinschätzung ergänzt das KFM-Scoring um ESG-Aspekte und ermöglicht einen Überblick zum grundlegenden Nachhaltigkeitsengagement des Emittenten. Die Nachhaltigkeitseinschätzung erfüllt nicht die Funktion eines dezidierten Nachhaltigkeitsratings oder eines fundierten Gutachtens zur Mittelverwendung (SPO) einer grünen, sozialen oder nachhaltigen Anleihe und darf als solche/s nicht verwendet werden.*

[3] Quelle: veröffentlichte Anleihebedingungen vom 21.05.2021